කැනඩාවේ ඔන්ටේරියෝවෙන් පළමු වරට නිවසක් මිල දී ගැනීමේදී ගෙවිය යුතු මූලික ගෙවීම් සහ පළමු නිවස සඳහා රජය විසින් සලසා ඇති සහන පිළිබඳව අපි පසුගිය ලිපියෙන් සාකච්ඡා කළෙමු. මෙම ලිපි පෙළ කැනඩාවට මෑතකදී පැමිණ නිවාස මිල දී ගැනීමට සූදානම් වන සහ කැනඩාවට පැමිණ කාලයක් ගත වී සිටියත් තවමත් පළමු නිවස මිල දී නොගත් අය සඳහා විශේෂ වන සම්පූර්ණ මාර්ගෝපදේශයක් ලෙස සැකසෙන්නකි.
නිවසක් හිමි කර ගැනීම බොහෝ කැනේඩියානුවන්ගේ සිහිනයක් වන අතර වර්තමානයේ පවතින වෙළඳපොළ තත්ත්වය, උකස් අනුපාත ආදිය සමග එම සිහිනය සාක්ෂාත් කර ගැනීම ඔබට දුෂ්කර වූවක් යැයි සිතිය හැක. නමුත් නිවසක් මිල දී ගැනීමේදී ඉතා හොඳ පෙර සූදානමකින් යුතුව එය කළහොත් ඔබට එය ජයගත හැකි බව මගේ අදහසයි. මෙම ලිපිය තුළින් පළමු වරට නිවසක් මිල දී ගන්නෙකුට අවශ්‍ය වන මූල්‍ය සැලසුම්කරණය (financial planning) ඔන්ටේරියෝවේ දේපළ වෙළඳපොළ (real estate market) නිවසක් තෝරා මිල දී ගැනීමේ ක්‍රියාවලිය (buying process) සහ නිවසක් මිල දී ගැනීමේ අවසාන ගෙවීම් සැකසීමේ ක්‍රියාවලිය (closing process) ආදි කරුණු ගැන සාකච්ඡා කරමු.
මූල්‍යමය සැලසුම්කරණය – Financial planning
පළමු වරට නිවසක් මිල දී ගැනීමට සූදානම් වීමේ පළමු පියවර, ඒ සඳහා ඔබට දැරිය හැකි මිල පරාසය කුමක්දැයි තීරණය කිරීමයි. ඒ වෙනුවෙන් ඔබ සතුව යම් ඉතුරුම් මුදලක් නොමැති නම් ඔබට ගැළපෙන ආකාරයේ savings goal එකක් තබා ගැනීමට උත්සුක විය යුතුයි. එම ඉතුරුම් ඉලක්කය සකසා ගැනීම සඳහා පළමුව ඔබ කළ යුත්තේ කොපමණ මුදලක් ඉතිරි කරගත යුතුදැයි සොයා බැලීමයි. මේ ගැන සීතීමේදී හොඳම ක්‍රමය, නිවසක් මිල දී ගැනීම සඳහා ඔබේ ඇස්තමේන්තුගත මිල පවතින ස්ථානයට පැමිණ එතැන් සිට පසුපසට අවශ්‍ය මූල්‍ය වියදම් සකසා ගැනීමයි.
ඔබේ නිවස මිල දී ගැනීමේ ගමනේදී ඔබට ඉක්මනින් හුරුපුරුදු වන වචනය down payment (මුල් ගෙවීම) යන්නයි. මූලික ගෙවීමක් යනු ඔබේ නිවස මිල දී ගැනීම සඳහා ඔබ විසින් යොදවන මුදලයි. මෙය නිවසක් මිල දී ගැනීමේදී ඔබට ඉතිරි කිරීමට සිදුවන විශාලතම පිරිවැයයි. (මේ පිළිබඳව පසුගිය කලාපයෙන් දීර්ඝ ලෙස සාකච්ඡා කර ඇත.)
මූලික මුදල සකසා ගැනීමේදී අනුගමනය කළ හැකි පියවර කිහිපයකි. මෙහිදී ඔබට ආවේණික වූ ඉතුරුම් සැකැස්මක් සකසා ගැනීමෙන් මූලික ගෙවීමට මුදලක් සකසා ගැනීම ආරම්භ කිරීමට ඔබට හැක. පටන් ගැනීමේදී එය තරමක් අපහසු යැයි සිතුණත් යම් ඉලක්කයක් ඇතිව කටයුතු කිරීමේදී එයට ඔබ හුරු වනු ඇත. එසේම ඔබට එකවර ලබාගත හැකි මුදලක් ශ්‍රී ලංකාවේ හෝ පවතී නම් එය ලබා ගැනීමේ ක්‍රම පිළිබඳව සිතා බලන්න. ඒ සමගම ඔබට ආයෝජනය කළ හැකි විවිධ ආකාරයේ ගිණුම් හා සැලසුම් ගණනාවක් කැනඩාව තුළ ඇත. ඇතැම් ගිණුම් පළමුවරට නිවසක් මිල දී ගන්නා අයෙකුට විශාල බදු ප්‍රතිලාභ සහිතව ප්‍රයෝජනයට ගත හැක.
1. Tax-Free Savings Account (TFSA)
මෙය බදු නොගෙවන ඉතිරි කිරීමේ ගිණුමකි. මෙම ගිණුමෙහි ආයෝජනය කිරීමේදී ඔබේ ආදායම සහ ලාභයන් මත බදු අය කිරීමක් සිදු නොවේ. එසේම මුදල් ආපසු ගැනීමේදී කිසිදු බාධාවකින් තොර නම්‍යශීලී ආයෝජන ගිණුමකි. ඩොලර් 6500 ක වාර්ෂික ආයෝජනයකට යටත්ව TFSA හි මුදල් තැන්පත් කළ හැක.
2. Registered Retirement Savings Plan (RRSP)
RRSP කැනඩාවේ විශ්‍රාමික ගිණුම්වලින් එකකි. මෙම ගිණුම අයදුම්කරු විශ්‍රාම වයසට යාමේදී අවශ්‍ය විශ්‍රාම අදායම සැපයීමට උපකාරී වේ. එසේම මෙය බදු අඩු කිරීමේ සහ ආයෝජනය සඳහා පාරිභෝගිකයන්ට පිළිගැන්වෙන මාර්ගයකි.
එනම්, RRSP ගිණුමට ගෙවීමේදී ඔබගේ ආදායම මත ඇති බදු අය කිරීම අඩු වෙයි. RRSP ගිණුමට ආයෝජනය කළ හැකි මුදලේ සීමාවක් ඇත. එම සීමාව ඔබේ අදායම මත පදනම් වේ. එය සාමාන්‍යයෙන් ආදායමෙන් සියයට 18 ක අගයකි. මෙහි Home Buyers’ Plan (HBP) සහ Lifelong Learning Plan (LLP) ලෙස දැක්වෙන අතර HBP යටතේ ඔබට නිවසක් මිල දී ගැනීමේදී මුදල් නැවත ලබාගත හැක. LLP හි මුදල් ඔබට අධ්‍යාපනික ගාස්තු සඳහා ලබාගත හැක.
3. First Home Savings Account (FHSA)
මුල්ම නිවසක් සඳහා මුදල් සුරැකුම් කිරීමට නිර්මාණය කර ඇති ගිණුමකි. මෙහි ඇති ප්‍රධාන විශේෂාංග දෙක වන්නේ,
1. ඔබ විසින් ආයෝජනය කරන මුදල් ඔබේ වාර්ෂික ආදායම් මත ගෙවිය යුතු බදු අඩු කරමින් ඔබේ මූල්‍ය බර අඩු කිරීමට උපකාරී වේ.
2. FHSA හි මුදල් ගෙවීමේදී මුදල් නිවසක් මිල දී ගැනීමේ අරමුණ සඳහා භාවිත කළහොත් ඒ සඳහා බදු අය නොකෙරේ. FHSA ගිණුමෙහි වාර්ෂිකව ඩොලර් 8000 ක් දක්වා සුරැකුම් කළ හැකි වුවත් අවසාන සීමාව ඩොලර් 40,000 ක් ලෙස දක්වා ඇත.
4.Non-Registered Investment Account
මෙය ආයෝජන සඳහා භාවිත කළ හැකි සාමාන්‍ය ගිණුමකි. TFSA, RRSP මෙන් බදු ප්‍රතිලාභ ලබා නොදෙයි. නමුත් මෙම ගිණුම ඔබට මුදල් ආයෝජනයේ නිදහස සහිතව අවශ්‍ය ඕනෑම ප්‍රමාණයක් ආයෝජනය කළ හැක. කෙසේ වෙතත් මෙහි මුදල් ආයෝජනය කරන විට අගය වැඩිවීමේ (Capital Gains) ලාභයෙන් සියයට 50 ක් ඔබේ බදු ආදායම් ලෙස ගෙවිය යුතු වේ. මෙහි තැන්පත් කරන ඔබගේ මුදල් ඕනෑම අවස්ථාවක ලබාගත හැක.
අනෙකුත් වියදම්
මූලික මුදල අමතරව කැපී පෙනෙන අනෙකුත් වියදම් අතර ඉඩම් පැවරීමේ බද්ද (Land Transfer Tax), හිමිකම් රක්ෂණය (Title Insurance), නෛතික වියදම් (legal costs) ආදිය පවතී.
මෙහි සඳහන් Land Transfer Tax යනු, ඔබගේ දේපළ මිල දී ගැනීම සඳහා පළාත් (සහ ඇතැම් විට නාගරික) රජයයන්වලට අදාළ වන බද්දයි. එය ඔබගේ මිල දී ගැනීමේ මිල මත පදනම්ව ගණනය කරනු ලබයි.
හිමිකම් රක්ෂණය (Title Insurance) යනු, දේපළ හිමිකරුවන්ට සහ ණය දෙන්නන්ට දේපළ හිමිකම හෝ හිමිකමට සම්බන්ධ මූල්‍ය අලාභයන්ට එරෙහිව ආවරණය සපයන වන්දි රක්ෂණයකි. මෙයද ඔබගේ මිල දී ගැනීමේ මිල මත පදනම්ව ගණනය කෙරේ.
නෛතික වියදම් (legal costs) සඳහා යන මුදල ඔබගේ නීතිමය සේවාවන් සපයන්නා මත වෙනස් විය හැකි වුවත් එහි දළ අගයයන් බොහෝ විට සමාන වේ.
නිවසක් මිල දී ගැනීමේදී වැයවන මූලික වියදම් පිළිබඳව සහ එයත් සමග ඔබගේ ඉලක්කයට පහසුවෙන් ළඟාවීමට ඇති අවස්ථා පැහැදිලි කරගැනීමට පළපුරුදු නිවාස විකිණුම් ඒජන්තවරයකු සමග සාකච්ඡා කිරීමද ඔබට පහසුවක් විය හැක.
උකස් ණයක් සඳහා පෙර සූදානම
උකස් ණයක් ඉල්ලුම් කිරීමට ප්‍රථම ඔබගේ ණය මූල්‍ය (credit) තත්ත්වය හොඳින් තබා ගැනීම කළ යුතුයි. ඔබ නිවාස ණයක් (mortgage) ඉල්ලීමේදී credit score අගය ඉතා හොඳින් තිබීමෙන් ඔබට පහත දැක්වෙන වාසි ලබාගත හැක.
ඔබට වඩා හොඳ තේරීම් (better options) ණය පහසුකමකට ළඟා විය හැක. මෙය වඩාත් පැහැදිලි කළහොත් ඔබගේ credit score අඩු අගයක තිබුණොත් බැංකු හෝ ණය ආයතන ඔබ වෙනුවෙන් ලබාදෙන උකස් ණය වැඩි පොලී අනුපාතයක් (high interest loans) සහිත විය හැක. හොඳ credit score ඇති විට අඩු පොලී අනුපාත සහ වඩාත් යෝග්‍ය ණය නියෝජිතයන්ගෙන් (lenders) ණය ලබාගත හැක. ඔබ නිවසක් මිල දී ගැනීමේදී සියයට 20 කට අඩු මූලික ගෙවීමක් සිදුකිරීමට අදහස් කරන්නේ නම් ඔබගේ credit score අගය අවම වශයෙන් 680 ක් පැවතිය යුතුව ඇත. (as per CMHC and other insurers guidelines) මෙම අගයට අඩු credit score සඳහාද ඇතැම් අවස්ථාවල උකස් ණය ලබා ගැනීමට හැකියාව ඇතත් ඒ බොහෝ විට ණය දෙන ආයතන ඉහළ පොලී අනුපාත අය කිරීමට කටයුතු කරනු ලබයි.
හොඳ credit score සඳහා හොඳ ණය ඉතිහාසයක් (credit history) තබා ගැනීම කළ යුතු දෙයකි. මෙය නිවසක් මිල දී ගැනීමේදී පමණක් නොව, වාහනයක් මිල දී ගැනීම, ඔබට අවශ්‍ය වෙනත් භාණ්ඩ මිල දී ගැනීමේදී අවශ්‍ය ණය කාඩ්පත් ලබා ගැනීම ආදි සෑම අවස්ථාවකදීම අවශ්‍ය වන්නකි. කැනඩාවට අළුතින් පැමිණි අයකු මෙම ණය ඉතිහාසය ආරම්භ කරන්නේ කෙසේද?
- ඒ සඳහා පළමුව බැංකු ගිණුමක් විවෘත කළ යුතුව ඇත. (ඔබ කැනඩාවට පැමිණ මෙහි ජීවත් වන්නේ නම් ක්‍රෙඩිට් ඉතිහාසය සෑදීම කෙසේ වෙතත් බැංකු ගිණුමක් තිබීම ඉතාමත් වැදගත් වේ.) බොහෝ බැංකු නව ගිණුම්කරුවන් සඳහා විශේෂ වැඩසටහන් (newcomer programs) ලබා දෙයි. පිළිගත් බැංකු වෙත ගොස් ඒ පිළිබඳ දැනුවත් වීමට ඔබට හැකියි. බැංකු ගිණුමක් ආරම්භ කිරීමේදී ඔබගේ පළමු ණය කාඩ්පත ලෙස secured credit card හෝ newcomer credit card ලබාගැනීමට හැකියි. secured credit card යනු ඔබගේම මුදලක් තැන්පත් කොට ලබා ගන්නා ණයවර කාඩ් පතකි. මෙහිදී එම මුදල ඔබගේ ණය මට්ටම ලෙස ක්‍රියා කරයි. Newcomer credit card යනු කැනඩාවට නවකයන් සඳහා ලබාදෙන ණයවර කාඩ්පතකි. ණය ඉතිහාසයක් නොමැතිව මෙය ලබාගත හැක.
- ඔබගේ ක්‍රෙඩිට් කාඩ්පත භාවිත කිරීමේදී නිතර කුඩා ප්‍රමාණයන් පමණක් වියදම් කොට එය සම්පූර්ණයෙන් නැවත ගෙවා දමන්න.
- Postpaid ජංගම දුරකථන සැලැස්මක් ලබා ගැනීම සහ ඒ සඳහා එන බිල්පත් නියමිත කාලයට ගෙවා තිබීම මගින් ඔබගේ මූල්‍යම පරිපාලන හැකියාව පෙන්වීමටත් ණය ඉතිහාසය ගොඩ නගා ගැනීමටත් උපකාරී වේ.
- ඔබගේ කුලී නිවාසය සඳහා වන බිල්පත් ආදිය ස්වයංක්‍රීය ගෙවීම් (Pre-authorized Payments) යන ආකාරයට සකස් කරගන්න. එවිට ඔබට කල් ඉකුත් වීමකින් තොරව ගෙවීම් සිදුකොට ණය ඉතිහාසය වැඩි දියුණු කරගත හැක.
- ඔබගේ credit report ඔබ විසින්ම පරීක්ෂා කරන්න. Equifax සහ TransUnion යන කැනඩාවේ ප්‍රධාන credit bureaus වෙත සම්බන්ධ වී ඔබගේ ක්‍රෙඩිට් රිපෝට් පරීක්ෂා කළ හැක. ඔබගේ ක්‍රෙඩිට් රිපෝට් එක පිළිබඳ අවධානයෙන් සිටීමෙන් එහි ඇති වැරදි හෝ අනවසර ක්‍රියාකාරකම් ඔබට නිරීක්ෂණය කරගත හැක. එවැනි දෙයක් දුටුවහොත් අදාළ අංශ වෙත ගොස් ඒවා නිවැරදි කරගැනීමෙන් ඔබගේ ක්‍රෙඩිට් ඉතිහාසය හොඳින් පවත්වා ගත හැක. ක්‍රෙඩිට් රිපෝට් පරීක්ෂා කිරීමෙන් credit score පහතට යනු ඇතැයි ඇතැම් අය තුළ භීතියක් පවතී. නමුත් තමන්ගේ ක්‍රෙඩිට් රිපෝටය තමන්ම පරීක්ෂා කිරීම මගින් ක්‍රෙඩිට් ස්කෝරයට කිසිදු බලපෑමක් සිදු නොවේ. මෙය Soft Inquiryලෙස හඳුන්වයි. නමුත් ඔබගේ ක්‍රෙඩිට් රිපෝටය අන් මූල්‍ය ආයතනයක් විසින් (මෙය ණයක් ලබා ගැනීමේදී, ණය කාඩ්පත් ලබා ගැනීමේදී හෝ කිසියම් මූල්‍යමය සේවාවක් අයදුම් කිරීමේදී අනිවාර්්‍යයෙන්ම කිරීමට සිදුවන දෙයකි.) පරීක්ෂා කළහොත් ඔබගේ ක්‍රෙඩිට් ස්කෝරය පහත වැටීමට එය බලපානු ලබයි. මෙය Hard Inquiry හෝ Hard Pull ලෙස හඳුන්වයි. මෙවැනි පරීක්ෂා කිරීමකින් ඔබගේ ක්‍රෙඩිට් ස්කෝරය ස්ථාන 2-5 ක් දක්වා පමණ අඩු විය හැක. අඩු කාලයක් තුළ වැඩි hard inquiries සිදුවීමෙන් ඔබගේ ක්‍රෙඩිට් ස්කෝරයට විශාල බලපෑමක් සිදුවිය හැක.
- ඉහත hard inquiries අඩු කිරීම සඳහා ක්‍රෙඩිට් කාඩ් විශාල ප්‍රමාණයක් ලබා ගැනීම සහ විවිධ ස්ථානවලින් ණය ඉල්ලුම් කිරීම අවම කරන්න. එසේම ඔබ භාවිත කරන ක්‍රෙඩිට් කාඩ් පත සෑම විටෙකම සියයට 30 කට අඩු පරිමාවකින් පාවිච්චි කිරීමට සිහි තබා ගන්න. උදාහරණයක් ලෙස ඔබගේ ණය කාඩ් පතේ සීමාව ඩොලර් 1000 ක් නම් වියදම් කරන ප්‍රමාණය ඩොලර් 300 ට වැඩි නොවන ලෙස තබාගන්න.
Gamini Abeysinghe
ඔන්ටේරියෝ නිවාස හා දේපොළ වෙළඳාම් සංගමයෙහි බලයලත් දේපල හා නිවාස වෙළඳාම් අලෙවි නියෝජිත
Tel: 1-416 822 2789
Email : shinko@rogers.com
Web : www.gaminiabeysinghe.com