May 1, 2017

නිවසක් මිල දී ගැනීමේදී දැරිය යුතු මූලික වියදම්

කැනඩාවෙහි නිවසක් මිල දී ගැනීමට අදහස් කරන්නෙකු මූලිකව ඒ සඳහා සූදානම් විය යුතු ආකාරය පිළිබඳ දැක්වෙන ලිපි පෙළ යටතේ අද අපි නිවාස වෙළඳාම පිළිබඳ බලය ලත් පලපුරුදු අලෙවි නියෝජිතයකු සොයා ගැනීම සහ නිවසක් මිල දී ගැනීමේදී ඒ සඳහා ඔබ විසින් දැරිය යුතු මූලික වියදම් පිළිබඳ සාකච්ඡා කරමු.

සුදුසු අලෙවි නියෝජිතවරයකුගේ සේවය ලබා ගැනීම

ශ්‍රී ලංකාවේදී නිවසක් හෝ ඉඩමක් මිල දී ගැනීමේදී නිවාස හා ඉඩම් වෙළඳාමෙහි යෙදෙන තැරැව් කරුවකුගේ උදව් ලබා ගැනීම ඇතැම් අවස්ථාවලදී සිදුවෙයි. එහිදී ඔහුගෙන් සිදුවන කාර්යය වන්නේ කිසියම් තැනක ඇති ඉඩමක් හෝ නිවාසයක් පිළිබඳ හෝඩුවාවක් අප වෙත ලබා දී ගැනුම් කරුවා සහ විකුණුම් කරුවා මුණගස්වා ගනුදෙනුව නිමා වීමෙන් පසු දෙපැත්තෙන්ම ලැඛෙන යම් කොමිස් මුදලක් ලබාගැනීමයි. එම තැරැව්කරුවන් විසින් කිසිදු සුදුසුකමක් නොලබා සිදුකරනු ලබන මෙම කාර්යයේදී ඇතැම් අතපසුවීම් හා දෝෂයන් බහුල වන අතර විකුණන්නා සහ ගැනුම්කරුවා වෙත මහත් කරදර විපත් කැඳවන්නටද සමත් වේ.

එහෙත් කැනඩාවේදී එම තත්ත්වය සහමුලින්ම වෙනස් වෙයි. මෙහිදී නිවාස හා දේපළ පිළිබඳ අලෙවි නියෝජිතයකු හෝ තැරැව්කරුවකු වීම සඳහා සපිරිය යුතු සුදුසුකම් රාශියක් ඇත. නිවාස සහ දේපළ වෙළඳාම් ක්ෂේත්‍රයට පිවිසෙන සෑම අයෙකුම ඒ සඳහා අවශ්‍ය බලපත්‍රය ලබා ගැනීම සඳහා වලංගු විභාග කීපයකට මුහුණ දීම අත්‍යවශ්‍ය වෙයි. එම අධ්‍යාපන සුදුසුකම් සපිරීමෙන් පසු සක්‍රිය ලෙස නිවාස හා දේපළ වෙළඳ ක්ෂේත්‍රයේ කටයුතු කිරීමට හැකි වන අතර ඉන් පසු සෑම අවස්ථාවකදීම තමාගේ වෘත්තිය පිළිබඳ අවධානය යොමුකරලීම සුදුසු වේ. දේපළ වෙළඳ ක්ෂේත්‍රයේ සිදුවන නව යාවත්කාලීන (Update) වීම් පිළිබඳ දැනුවත් වීම, නිවාස සහ දේපළ වෙළඳාම් ක්ෂේත්‍රය හා එකට බැඳී පවතින දේපළ නීතිය හා දේපළ ණය පිළිබඳ මනා දැනුමකින් යුක්ත වීම පළපුරුදු හා කාර්යක්ෂම නිවාස සහ දේපළ අලෙවි නියෝජිතයකුගේ මූලික කාර්යභාරය විය යුතුයි.

කැනඩාවේදී නිවසක් මිල දී ගැනීමට සැරසෙන ඔබ විසින් තෝරා ගනු ලබන දේපළ හා නිවාස අලෙවි නියෝජිතයා ඉහත සුදුසුකම් සපුරා ඇති අයෙක්දැයි විමසා බැලීම ඔබගේ අයිතියක් වෙයි.

නිවසක් මිල දී ගැනීමට සැරසෙන ඔබ මෙම කාර්යයට සම්පූර්ණයෙන්ම ආගන්තුකයෙක් වෙයි. මෙහිදී ඔබ වෙනුවෙන් විශාල වැඩ කොටසක් කිරීම පැවරෙනුයේ ඔබගේ අලෙවි නියෝජිතවරයා වෙතයි. එම නිසා ඔබ තෝරාගනු ලබන අලෙවි නියෝජිතවරයා සෑම අංශයකින්ම ඒ පිළිබඳ මනා පළපුරුද්දකින් යුක්ත වීම ඉතාමත් වැදගත් වෙයි.

මේ සඳහා නියෝජිතවරයකු  තෝරා ගැනීමට පෙර ඔබ අවට සිටින පිරිස් හා සාකච්ඡා කිරීම සුදුසු වෙයි. එහිදී ඔවුන්ගෙන් එම අලෙවි නියෝජිතවරයා පිළිබඳ ලැඛෙන නිර්දේශයන් හා ඇගයීම් පිළිබඳ සැලකිලිමත් වීම වටී. විශේෂයෙන්ම ඔබ තෝරාගනු ලබන අලෙවි නියෝජිතයාගේ පළපුරුද්ද ප්‍රධානතම කරුණ විය යුතුයි. නිවාස හා දේපළ වෙළඳාම් ක්ෂේත්‍රයේ දීප්තිමත්ව නියැලීම තුළ ඔහු හෝ ඇය ලබා ඇති ප්‍රගතිය හා කීර්තිනාමය පිළිබඳ ඇගයීමද මෙහිදී වැදගත් වෙයි. මන්ද යත් තමා නියැලෙන යම් ක්ෂේත්‍රයක සාර්ථකත්වයට ළඟා වීමට නම් ඒ පිළිබඳ මනා කැපවීමක් සහ කාර්යක්ෂමතාවක් තිබිය යුතු වෙයි. ඒ ආකාරයෙන් කැප වී කටයුතු කරන අයෙකු වෙතින් කිසිදු විටෙක අතපසු වීම් හෝ මගහැරීම් වැනි වැරදි සිදු නොවෙයි.

ඔබ තෝරාගනු ලබන අලෙවි නියෝජිතවරයා සෑම විටම වඩාත් හොඳින් හා පහසුවෙන් මිත්‍රශීලීව කටයුතු කළ හැකි පුද්ගලයෙකු විය යුතුයි. නිවසක් මිල දී ගැනීම හෝ විකිණීම සම්බන්ධව ඔබ වෙත ඇති අදහස්, යෝජනා හා ගැටලූ පිළිබඳ සාකච්ඡා කිරීමේදී ඒවා පැහැදිලිව තේරුම් බේරුම් කර ගැනීමට හැකි අයකු විය යුතුයි. එමෙන්ම ඔබගේ තොරතුරු පිළිබඳ රහස්‍යතාව 100% ආරක්ෂා කළ හැකි අයකු විය යුතුයි.

ගිවිසුම

මේ ආකාරයේ සුදුසුකම් සපිරි නිවාස අලෙවි නියෝජිතවරයකු තෝරා ගැනීමෙන් අනතුරුව එම නියෝජිතවරයා සහ සේවාදායකයා අතර ගිවිසුමක් (agreement) අත්සන් කිරීම සාමාන්‍ය ක්‍රියා පටිපාටිය වෙයි. මෙම ගිවිසුම Buyer Representation Agreement(B.R.A) ලෙසින් හඳුන්වනු ලබයි. මෙහිදී ගැනුම් කරුවා හා අලෙවි නියෝජිතයා අතර යම්කිසි කාල සීමාවක් සඳහා බැඳීමක් ඇතිවන අතර එහි යොදන කාල සීමාව එක් එක් අලෙවි නියෝජිතවරුන් විවිධ ආකාරයෙන් දක්වයි. ඇතැමෙක් එම බැඳුම් කාලය මාස 03 කට යෙදිය හැකි අතර තවත් සමහරෙක් මෙය වසර ගණනාවක බැඳියාවක් ලෙස අත්සන් කර ගනියි. එහෙත් මෙවැනි ලියවිලි අත්සන් කර ගැනීමට පෙර ඒ පිළිබඳ තම සේවාදායකයා සෑහීමකට පත්වන අන්දමෙන් හා ඔවුනට තේරුම් යන අන්දමින් කරුණු වටහා දීම පළපුරුදු සහ කාර්යක්ෂම දේපළ අලෙවි නියෝජිතවරයකුගේ වගකීම වෙයි.

මෙම ගිවිසුම තුළින් දේපළ අලෙවි නියෝජිතවරයා වෙත පමණක් වාසියක් සැලසෙන්නේ යැයි ඇතැමෙක් සිතා සිටියද එය නිවැරදි නොවෙයි. මෙවැනි ගිවිසුමක් අත්සන් කිරීම මගින් සේවාදායකයා සහ දේපළ අලෙවි නියෝජිතයා යන දෙදෙනාම ආරක්ෂිත වෙයි. ඒ අනුව මෙම ගිවිසුම මගින් ගැනුම්කරුවා සෑහීමකට පත්වන අන්දමේ වටිනා සේවයක් ලබාදීමට අලෙවි නියෝජිතවරයා බැඳී සිටී. මෙහිදී සේවාදායකයා අපහසුතාවකට පත්වන අන්දමෙන් බලපෑම් කර මෙවැනි ගිවිසුම්වලට යටත් කරගැනීම කිසිසේත් නොකළ යුත්තක් වන අතර එවැනි අවස්ථාවලදී ඒ පිළිබඳ ඍජුවම ප්‍රශ්න කිරීමේ අයිතිය සේවාදායකයා සතු වෙයි.

කැනඩාව තුළ නිවසක් මිල දී ගනු ලැබීම යනු ඔබ මෙරටදී කරනු ලබන විශාලම ආයෝජනය වන හෙයින් එය 100% ක් සාර්ථකව සහ නිවැරදිව කර දීමේ වගකීම පැවරෙනුයේ ඔබ තෝරාගනු ලබන දේපොළ සහ නිවාස අලෙවි නියෝජිතයා වෙතයි. ඒ නිසා එම තෝරාගැනීම සාර්ථකව සිදුකිරීම තුළින් මතු ඇතිවිය හැකි ගැටලූකාරී අවස්ථාවලින් වැළකී සැහැල්ලූවෙන් දිවි ගෙවීමට ඔබට හැකිවනු ඇත.

 

නිවසක් මිල දී ගැනීමේදී දැරීමට සිදුවන මූලික වියදම්

කැනඩාව තුළ නිවසක් මිල දී ගැනීමේදී ඔබ විසින් දැරිය යුතු මූලික වියදම් පිළිබඳව අපි දැන් සොයා බලමු. මේ පිළිබඳ යම් අවබෝධයකින් යුතුව නිවස මිල දී ගැනීමේ කටයුත්ත සඳහා එළඹීම තුළින් හිතට බරක් නැතිව නිවසක පදිංචිය සඳහා යාමට ඔබට හැකි වනු ඇත.

නිමා කිරීමේ ගාස්තු – Closing Costs

නිවසක් මිල දී ගන්නකු විසින් ඒ සඳහා දැරිය යුතු සම්පූර්ණ වියදම Closing Costsලෙස හැඳින්වේ. යම් අයෙකු නිවසක් මිල දී ගැනීමට පෙර තමා අත ඇති මුදල් ප්‍රමාණය පිළිබඳ අවධානය යොමු කිරීම අත්‍යවශ්‍ය වූවකි. මේ සම්බන්ධව යම් ගැටලූකාරී අවස්ථාවන් ඔබ වෙත ඇත්නම් ඒ පිළිබඳව පැහැදිලි වාර්තාවක් ඔබගේ දේපළ අලෙවි නියෝජිතවරයා හා සාකච්ඡා කොට ලබා ගැනීමට ඔබට හැකි විය යුතුයි. මෙම නිමකිරීමේ ගාස්තු සෑම විටම ඔබ නිවස සඳහා යොදන මූලික මුදලට (down payment) එකතු විය යුතු තවත් වියදම් වෙයි. ඔබ මිල දී ගැනීමට අදහස් කරන දේපොළෙහි මිල මෙන් 1.5% – 2% දක්වා අමතර මුදලක් මේ සඳහා ඔබ වෙත තිබිය යුතු වෙයි. උදාහරණයක් ලෙස, ඔබ ඩොලර් 200,000 ක නිවසක් මිල දී ගැනීමට අදහස් කරන්නේ නම් down payment සඳහා ඇති මුදලට අමතරව තවත් ඩොලර් 3000 – 4000 ක් පමණ ඔබ අත තිබිය යුතුයි. මෙම මුදල් ඔබ වැය කළ යුත්තේ කුමන අන්දමේ සේවාවන් සඳහාද යන්න පිළිබඳව අප විමසා බලමු.

ණය රක්ෂණය – Mortgage Default Insurance

මෙය ඔබ ගනු ලබන ණය වාරිකයෙහි ආරක්ෂාව වෙනුවෙන් කැනඩා උකස් හා ණය ආයෝජන ආයතනය විසින් පවරනු ලබන රක්ෂණයකි. මෙම රක්ෂණය ඔබ යොදන මූලික මුදල (down payment) හා බැඳී පවතී. එනම් ඔබ 20% කට අඩු මූලික මුදලක් යොදන්නේ නම් අනිවාර්යයෙන්ම මෙම ණය රක්ෂණයට යටත් වීමට සිදු වෙයි. උදාහරණයක් ලෙස ඔබ 5% ක මූලික මුදලක් පමණක් යොදා නිවසක් මිල දී ගැනීමට සැරසෙන්නේ නම් ඒ සඳහා ඔබ 2.75% ක අධි වාරිකයක් ගෙවිය යුතු වේ. මෙය තවදුරටත් පැහැදිලි කර ගනිමු. ඔබ ඩොලර් 200,000 ක නිවසක් මිල දී ගැනීමට යොදන මූලික මුදල 5% ක් යැයි සිතමු. එහිදී ඔබ විසින් ගෙවිය යුතු අමතර මුදල ඩොලර් 5,225 ක් වෙයි. මෙහිදී මෙම වැඩිවන වාරිකය එකවර ගෙවිය යුත්තක් නොවන අතර එය පළාත්බද වෙළඳ බද්දෙහි Provincial Sales Tax (PST) කොටසක් ලෙස ගෙවීමට හැකිය. මෙම PST ගාස්තුව ඔබගේ දේපොළ ගනුදෙනුවේදී නිමකිරීමේ ගාස්තුවට (closing costs) අයත් වේ. උදාහරණයක් ලෙස ඉහත ගනුදෙනුවට අනුව ඔබ විසින් ගෙවිය යුතු ඩොලර් 5,225 සඳහා නිමකිරීමේ ගාස්තුවේදී 8% ක  PST කොටසක් ගෙවිය යුතු වේ. ඒ අනුව ඔබ ඩොලර් 418 ක මුදලක් ගෙවිය යුතුයි.

දේපොළ තක්සේරු වියදම් – Property Appraisal

මෙය බොහෝ විට නිවාස ණය ගැනීමේදී ඇතිවන තත්ත්වයක් වෙයි. මෙහිදී ඔබ විසින් මිල දී ගැනීමට අදහස් කරනු ලබන දේපොළ ණය ප්‍රමාණය හා දේපොළෙහි වටිනාකම පිළිබඳ යම් පරස්පර විරෝධීතාවක් ඇති වුවහොත් මෙම තක්සේරු කිරීම සිදු කරනු ලැබේ. මෙහිදී ණය දෙනු ලබන ආයතනය විසින් ඒ පිළිබඳ පළපුරුදු අයෙකු ඒ වෙනුවෙන් යොමු කරවනු ලැබේ. මේ සඳහා වන වියදම නිවස මිල දී ගැනීමට සැරසෙන පුද්ගලයා විසින් දැරිය යුතු අතර එය සාමාන්‍යයෙන් ඩොලර් 175 – 285 ත් අතර වූ මුදලක් වෙයි. නමුත් මෙය සෑම දේපොළක් සඳහා සිදු කරන්නක් නොවන බවද සිහි තබාගත යුතුය.

නිවාස පිරික්සුම – Home Inspection

hiසෑම තරාතිරමකම නිවසක් මිල දී ගැනීමට පෙර මෙම පිරික්සුම සිදුකළ යුතු බව මගේ පෞද්ගලික මතයයි. ඔබ මිල දී ගැනීමට අදහස් කරනු ලබන නිවස සඳහා අවශ්‍ය ණය පහසුකම් අනුමත වීමෙන් පසු මෙම කාර්යය සිදුකර ගැනීම සුදුසු වේ. ඒ සඳහා පළපුරුදු නිවාස පිරික්සුම් කරුවකුගේ සේවය ලබා ගැනීමට ඔබට හැකිය. මෙමගින් ඔබ මිල දී ගැනීමට අදහස් කරනු ලබන නිවසෙහි අඩුපාඩු සහ යම් යම් දෝෂයන් පිළිබඳ අධ්‍යයනය කිරීමට මෙන්ම නිවසක් පරිහරණය කිරීමේදී සිදුකළ යුතු මූලික නඩත්තු කටයුතු පිළිබඳ යම් අවබෝධයක් ලබාගැනීමට ඔබට හැකිවනු ඇත.

මේ සඳහා පැය කීපයක් ගතවන අතර ඒ වෙනුවෙන් නිවස මිල දී ගැනීමට සැරසෙන ඔබගේ සහභාගිත්වය අත්‍යවශ්‍යම වන්නක් වේ. මෙහිදී නිවාස පිරික්සුම් කරුවන් විසින් අයකරනු ලබන ගාස්තු එකිනෙකට වෙනස් විය හැකි අතර උපරිමයෙන් ඩොලර් 350 ක් වැනි මුදලක් මේ සඳහා වැය වෙනු ඇත. බොහෝ විට මෙම මිල ගණන් මීට වඩා අඩුවන අවස්ථාද ඇත.

ඉඩම් පවරාදීමේ බද්ද – Land Transfer Tax

මිල දී ගනු ලැබූ දේපොළ ඔබ නමට පැවරීමේදී අයකරනු ලබන බද්ද මේ ලෙස හැඳින්වේ. මෙය ඔබ මිල දී ගනු ලබන දේපොළෙහි වටිනාකම අනුව තීරණය වන්නකි. මෙහිදී ඔබ එම දේපොළ මිල දී ගත් පළාත, නගරය අනුව මෙන්ම එම දේපොළ ඔබගේ ප්‍රථම දේපොළද යන්න මත මෙම බද්ද වෙනස් අගයයන් ගනී. උදාහරණයක් ලෙස ටොරොන්ටෝවෙන් නිවසක් මිල දී ගන්නා තැනැත්තෙකුට වඩා වෙනස් අගයක වූ බද්දක් මිසසාගා හෝ වෝන් වැනි පළාතක නිවෙස් මිල දී ගන්නන් විසින් ගෙවිය යුතු වෙයි. එමෙන්ම ඔබ දෙවන වතාවට නිවසක් මිල දී ගන්නෙක් නම් එහිදීද පළාත හා ප්‍රදේශය අනුව ගෙවිය යුතු බදු මුදල් වෙනස් අගයක් ගනී. මේ පිළිබඳව වැඩි විස්තර ඔබගේ දේපොළ අලෙවි නියෝජිතවරයාගෙන් පැහැදිලි කරගත හැකි අතර මෙම බදු පිළිබඳ වැඩිදුර තොරතුරු ඉදිරි කලාපයකින් ඔබ වෙත ගෙන ඒමට අදහස් කරමු.

දේපළ රක්ෂණය – Property Insurance

ඔබ මිල දී ගනු ලබන දේපොළ සඳහා ලබාගනු ලබන රක්ෂණය මෙලෙස හැඳින්වේ. කාලගුණ විපර්යාස වැනි ස්වාභාවික විපත් සඳහා මෙන්ම ගිනි උවදුරු සඳහාද වන රක්ෂණ ආවරණ ඔබ මේ මගින් ලබාගත යුතු වේ. මෙම රක්ෂණය ඔබ වෙත දේපොළ අයත් වන දා සිට වලංගු වන පරිදි ලබාගැනෙන්නක් වන අතර මෙය නිවසක් මිල දී ගැනීමේදී අත්‍යවශ්‍ය වන්නක් වේ. පිළිගත් රක්ෂණ ආයතන මගින් ලබාගත හැකි මෙම ආවරණය ලබාදීමේදී නිවසෙහි ප්‍රමාණය හා වෙනත් කරුණු පිළිබඳ සැලකිල්ල යොමු කරනු ලැබේ.

නීතිමය කටයුතු සඳහා – Legal Fee and Disbursements

yyනිවසක් හෝ දේපළක් මිල දී ගැනීමෙන් පසු එහි අත්‍යවශ්‍ය වූ නීතිමය කටයුතු නීතිඥයන් මාර්ගයෙන් සිදුකිරීම කවුරුත් දන්නා සාමාන්‍ය කටයුත්තකි. මෙහිදී ඔප්පු කටයුතු, මුදල් කටයුතු(නිවාස ණය ගනුදෙනු), විවිධ මූලික සොයාබැලීම් ආදි බොහෝ කටයුතු පාලනය වනුයේ දේපොළ වෙළඳාම පිළිබඳ වෘත්තීමය නිපුණත්වයක් ලද නීතිඥයකු හරහාය. එමෙන්ම ඔබ තෝරාගත් නිවෙස එතෙක් හිමිව සිටි පිරිස එසේත් නැතහොත් විකුණුම්කරුවාගේ පාර්ශ්වයේ පිරිස සමග වන ගනුදෙනුහිදීද මූලිකත්වය ගනු ලබන්නේ එම නීතිඥවරයා විසිනි. මෙහිදී දේපොළ ලියාපදිංචිය හා විවිධ කාර්යයන් සඳහා යම් මුදලක් වැය කිරීමට සිදුවෙයි. උදාහරණයක් ලෙස ඩොලර් 200,000 ක දේපොළක් ලියාපදිංචි කිරීම සහ වෙනත් වියදම් සඳහා අයකරනු ලබන නීතිඥ ගාස්තුව ඩොලර් 800 – 1,200 ත් අතර වෙයි. මෙම ගනුදෙනු පිළිබඳ නීතිඥවරුන් කීපදෙනෙකුගෙන් අදහස් විමසා ඔබට සුදුසු අයෙකු තෝරාගැනීමට හැකිය.

එනිවසක් මිල දී ගැනීමේදී පොදුවේ දැරිය යුතු මූලික වියදම් ඉහත ආකාරයෙන් දැක්විය හැකිය. මීට අමතරව නිවෙස් මාරු කිරීමේදී බඩුබාහිරාදිය ඇදීම සඳහා යන වියහියදම් ආදිය මෙන්ම ඔබ විසින් පරිහරණය කරනු ලබන දුරකතන, අන්තර්ජාල, රූපවාහිනී ආදි උපාංග නැවතත් සවිකිරීම සහ මාරු කිරීම් ආදිය සඳහා යන වියදම්ද ඔබ විසින් දැරිය යුතු අතර ඒ සඳහා වන පිරිවැය එක් එක් අයගේ අවශ්‍යතා අනුව වෙනස් වෙයි.

 

නිවාස මිල දී ගැනීමට සූදානම් වන ඔබ සඳහා තවත් වටිනා තොරතුරු රැසක් ඉදිරි ලිපි තුළින් ගෙන ඒමට අපි බලාපොරොත්තු වෙමු.

Gamini

Gamini Abeysinghe – ABR, Certified Negotiation Expert
ඔන්ටේරියෝ නිවාස හා දේපොළ වෙළඳාම් සංගමයෙහි
බලයලත් දේපල හා නිවාස වෙළඳාම් අලෙවි නියෝජිත

Tel: 1-416 822 2789
Email : shinko@rogers.com
Web : www.gaminiabeysinghe.com

Share This:

Be the first to comment

Leave a Reply

Your email address will not be published.


*