June 24, 2017

2016 වසරේ නිවාස වෙළඳපොළේ වෙනසක්…..?

කැනඩාවේ නිවාස හා දේපළ වෙළඳාම් ක්ෂේත්‍රයෙහි විවිධ වූ වෙනස් කම් රැසක් පසුගිය වසර කීපය මුළුල්ලේම සිදුකිරීමට ෆෙඩරල් රජය කටයුතු කර තිබුණි. ඒ සෑම විටකම ඉලක්කය වූයේ රක්ෂිත උගස් ණය පහසුකම් මත නිවාස මිල දී ගනු ලබන්නන් වන අතර එහිදී ක්‍රමක්ෂය කාල පරිච්ඡේදය අඩු කිරීමත් (Reducing amortization periods) ගැනුම්කරුවන් විසින් නිවාස ණයක් අනුමත කර ගැනීමට ගෙවිය යුතු අවම මූලික ගෙවීම වැඩිකිරීමත් (Increasing the minimum down payment) සිදු කොට තිබුණි.

මෙම රක්ෂණ උගස් ණය සඳහා වූ නීති රීති වෙනස්කම් සිදුකිරීම ෆෙඩරල් රජය, කැනඩා උගස් හා නිවාස සංස්ථාව (CMHC) සහ පෞද්ගලික අංශයේ අනෙකුත් උගස් රක්ෂණ සේවා සපයන්නන් මගින් සිදුකොට ඇත. මෙය තවදුරටත් පැහැදිලි කළහොත්, මෙම නීති රීති සියල්ලම සියයට විස්සට (20%) අඩුවෙන් මූලික ගෙවීම් සිදුකරන ගැනුම් කරුවන් වෙත බල පෑ අන්දමේ ඒවා විය.

මෙසේ නිවාස උගස් ණය ක්ෂේත්‍රයේ වරින් වර සිදුකළ වෙනස්කම් නිසා රක්ෂිත උගස් ණය (insured mortgages) සඳහා සුදුසුකම් ලබන පිරිස අවම වීම පසුගිය කාලය පුරා නිතැතින්ම සිදුවුණි. මෙය ඍජුවම නිවාස මිල දී ගන්නන් වෙත බලපෑම් එල්ල කළ තත්ත්වයක් වූ අතර විශේෂයෙන්ම පළමු වතාවට කැනඩාවේ නිවසක් මිල දී ගැනීමට සැරසෙන්නන් හට එයින් දැඩි බලපෑමක් එල්ල විය.

2008 වසරේ සිට මේ දක්වා රජය මගින් සිදුකළ ප්‍රධාන වෙනස්කම් කීපයක් මෙසේය.

  • වසර 40 ක් දක්වා තිබූ ක්‍රමක්ෂය කාල පරිච්ඡේදය වසර 25 ක් දක්වා අඩු කිරීම
  • මූලික ගෙවීම් මුදලක් නොමැතිව (No down payment) වුවත් නිවාස මිල දී ගැනීමට තිබූ පහසුකම වෙනස් කොට අවම මූලික ගෙවීම් මුදල සියයට පහක් (5%) දක්වා ගෙන ඒම සහ මූලික පදිංචියට අමතරව දේපළක් මිල දී ගැනීමේදී (Non-owner occupied properties) ඒ සඳහා අවශ්‍ය වන මූලික ගෙවීම් මුදල සියයට විස්සක් (20%) වීම අනිවාර්ය කිරීම
  • දේපළක් ප්‍රති මූල්‍යකරණය (Refinancing) කිරීමේදී දේපළෙහි වටිනාකමින් සියයට අසූවක් (80%) දක්වා පමණක් ණය ලබා දීම (පෙරදී ප්‍රතිමූල්‍යකරණ ණය ප්‍රමාණය 95% ක් දක්වා ලබාගත හැකි විය.)

 

2016 සිදුවන වෙනස්කම්

කැනඩාවේ නිවාස වෙළඳපොළ තුළ මෙතෙක් පැවති තත්ත්වය ඉහත ආකාරයෙන් වුවත් 2016 පෙබරවාරි 15 වන දින සිට නැවතත් මෙරට දේපළ අලෙවි ක්ෂේත්‍රයේ විශාල වෙනස් කම් කීපයක් සිදු කිරීමට ලිබරල් රජය තීරණය කර ඇති බව පසුගියදා ප්‍රකාශයට පත් කෙරුණි.

මෙය නව වසරේ නිවාස මිල දී ගැනීමට බලාපොරොත්තු වන පිරිසට එතරම් සතුටුදායක තත්ත්වයක් නොවන අතර එහිදීද සිදු කොට ඇත්තේ රක්ෂිත උගස් ණය පහසුකම් මත නිවාස මිල දී ගනු ලබන්නන් විසින් ගෙවිය යුතු අවම මූලික ගෙවීම් ගාස්තුව තවදුරටත් ඉහළ නැංවීමය.

2015 දෙසැම්බර් 11 වැනි දින කැනඩා මුදල් අමාත්‍ය බිල් මොර්න්‍යු මේ පිළිබඳව නිවේදනය නිකුත් කරමින් පවසා සිටියේ, මූලික ගෙවීම් මුදල් අනුපාතය මේ ආකාරයෙන් වැඩි කිරීම තුළින් ජනතාවට වඩාත් සුරක්ෂිත නිවාස ආයෝජන අවස්ථාවක් ලබාදීමටත් නිවාස වෙළඳපොළ වඩාත් ස්ථාවරව පවත්වා ගැනීමටත් හැකි වනු ඇති බවයි.

මෙම නව මූලික ගෙවීම් බලපානු ලබන නිවාස මිල ගණන් පරාසයන් එහිදී හඳුන්වා දී ඇති අතර එය පහත සඳහන් ආකාරයෙන් වර්ග කර ඇත.

  • ඩොලර් ලක්ෂ 500,000 අඩු නිවාස දේපළ සඳහා මූලික මුදල 5% යි. (මෙය පෙර පරිදිම පවතී)
  • ඩොලර් ලක්ෂ 500,000¬ සහ ඩොලර් 1 මිලියනය අතර නිවාස දේපළ සඳහා මූලික මුදල 10% යි.
  • ඩොලර් 1 මිලියනට වැඩි නිවාස සඳහා අවම මූලික ගෙවීම 20% දක්වා වීම අනිවාර්යය කොට ඇත. (මෙහිදී 1 මිලියනට වැඩි සෑම නිවසක්ම CMHC නිවාස රක්ෂණයෙන් බැහැර කර ඇත)

මෙය උදාහරණයක් මගින් පැහැදිලි කර ගනිමු

ඔබ මිල දී ගනු ලබන දේපළෙහි වටිනාකම ඩොලර් 750,000 යැයි සිතුවහොත්,

$500,000 ක් සඳහා 5% බැගින්                =    $ 25,000

ඉතිරි $250,000 සඳහා 10% බැගින්         = $ 25,000

ඔබ ගෙවිය යුතු මූලික මුදල

(Total down payment)                          = $ 50,000

 

නව අනුපාතයන්හි බලපෑම

මේ වන විට ටොරොන්ටෝ හා තදාසන්න නගරවලත් වැන්කූවර්හිත් විදුලි වේගයෙන් ඉහළ යමින් පවතින නිවාස මිල ගණන් පාලනය කිරීම ප්‍රධාන අරමුණු කොට රජය විසින් මෙම අලූත් මූල්‍ය පටිපාටිය හඳුන්වා දී ඇති බව ඒ පිළිබඳව විමසා බැලීමේදී පෙනී යයි. පසුගිය වසරේ Real Estate Board දත්ත සටහන්වලට අනුව වැන්කූවර් පළාතේ detached නිවාසයක මිල ඩොලර් මිලියන 1.47 ක් දක්වාත් ටොරොන්ටෝ detached නිවාසයක මිල ඩොලර් මිලියන 1.017 දක්වාත් ඉහළ නැග තිබූ අයුරු දක්නට ලැබුණි. එසේම සුඛෝපභෝගී තට්ටු නිවාස එසේත් නොමැති නම් කොන්ඩෝ නිවාසවල තත්ත්වයද මීට දෙවැනි නොවුණි. ටොරොන්ටෝහි නිවාස වර්ග සියල්ලක්ම පිළිබඳව සලකා බැලීමේදී ඒවායේ සාමාන්‍ය මිල පරාසය (average home price) $ 602,607  දක්වා ඉහළ නැග තිබුණි.

සැබවින්ම කැනඩාවේ නිවාස වෙළඳ පොළෙහි දීර්ඝකාලීන පැවැත්ම උදෙසා මෙවැනි තත්ත්වයන් දැඩි අවදානමක් ගෙන දෙන්නකි.

ආර්ථීක කටයුතු පිළිබඳ සුප්‍රසිද්ධ විශ්ලේෂක සමාගමක් වන C.D. Howe ආයතනය කැනඩා රජය විසින් සිදුකළ නව නිවාස උගස් ණය වෙනස් වීම් පිළිබඳව සුභවාදී ලෙස කරුණු දක්වන අතර කැනඩාවේ පවතින වර්තමාන උගස් ණය පොලී අනුපාතයන් පිළිබඳව ඔවුහු මෙසේ පවසා සිටිති.

– ‘අඩු පොලී අනුපාත සෑම විටම අහිතකර ප්‍රතිඵල දේ’ මන්ද, තමාට කළමනාකරණය කරගත නොහැකි උගස් ණය ප්‍රමාණ වෙත යෑමට ජනතාව පෙළඹීම තුළින් ගැටලුකාරී තත්ත්වයන් ඇති විය හැකි හෙයිනි. –

මෙම ආයතනය විසින් සිදුකළ අධ්‍යයනයන්ට අනුව නව down payment වෙනස් වීම් නිසා අඩු ආදායම් ලාභීන් ඉබේම ආරක්ෂා වන බව පවසා ඇත. එහිදී ජනතාව අවම අගය තුළ නිවාස ගැනීම පෙළඹීමෙන් තම වත්කමෙහි තරමට ආයෝජනය කිරීමට කටයුතු කරනු ඇතැයි C.D. Howe ආයතනය පවසා සිටියි.

රජය බලාපොරොත්තු වන ආකාරයට මෙම නව වෙනස් කිරීම් තුළින් නිවාස වෙළඳපොළ ඉහළ යෑම පාලනය වීමක් සිදුවුවහොත් යම් යහපත් තත්ත්වයක් දැකිය හැකි වුවත් නව වෙනස් වීම නිවාස මිල දී ගන්නන් වෙත නම් විශාල බලපෑමක් එල්ල කරන බව කිව යුත්තකි. මෙතෙක් කලක් සිදුකළ වෙනස් වීම් මෙන්ම මෙම තත්ත්වයද විශේෂයෙන්ම පළමු වතාවට නිවාස මිල දී ගැනීමට සැරසෙන්නන් හට දැඩි පසුබෑමක් ඇති කරවන්නක් විය හැක.

රක්ෂිත උගස් ණය පහසුකම් ලබා ගැනීමේ මූලික මුදල් අනුපාත ඉහළ දැමීම මගින් පෙරට වඩා වැඩි මූලික මුදලක් නිවසක් මිල දී ගන්නන් සතු විය යුතු බව ඉහත ගණනයන් අනුව ඔබට පැහැදිලි වන කරුණකි. එමෙන්ම මෙම වැඩි කිරීම් නිවාස වෙළඳපොළ පාලනය කිරීම ඉලක්ක කොට ගෙන ආවද ලක්ෂ පහට අඩු අගයකින් වෙළඳපොළට පැමිණෙන නිවාස සඳහා පවතින දැඩි තරඟකාරිත්වයක් මෙතැන් සිට තවත් වැඩි විය හැකි බව පෙනී යයි.

අද වන විට ටොරොන්ටෝ ඇතුළු තදාසන්න ප්‍රදේශවල නිවාස මිල ගණන් පිළිබඳ විමසිලිමත් වීමේදී ලක්ෂ පහට අඩු නිවාසයක් සොයා ගැනීම පවා දැඩි දුෂ්කර කටයුත්තක් වී ඇත. දේපළ වෙළඳාම් අලෙවි ක්ෂේත්‍රයෙහි වසර ගණනාවක් නියැළීම තුළින් මා ලැබූ අත්දැකීම්වලට අනුව බොහෝ විට පළමු වතාවට නිවසක් මිල දී ගැනීමට සැරසෙන්නන් ලක්ෂ පහ හෝ ඊට අඩු අගයක නිවාසවලට යෑමට පෙළඹීම දක්නට ලැඛෙන්නකි. එහෙත් මේ තත්ත්වය මත ලක්ෂ පහෙන් ඉහළ නිවාස මිල දී ගැනීමට සිතා සිටි පිරිසටද ඔවුන් අත ඇති මූලික මුදල් ප්‍රමාණය මඳ වුවහොත් ලක්ෂ පහට අඩු නිවාස වෙත යෑම හැර වෙනත් විකල්පයක් දක්නට නොමැත. එහිදී ලක්ෂ පහ දක්වා වූ නිවාස සඳහා වෙනමම වෙළඳපොළක් නිර්මාණය විය හැකි අතර ඉල්ලූම් කරුවන් රැසක් ඉදිරිපත් වීම තුළින් ඉබේම multyple offers වැනි තත්ත්වයන් නිර්මාණය වී එම නිවාසද ලක්ෂ 5 ඉක්මවා ගොස් නැවතත් නොවටිනා මිලක් දක්වා නිවාස වෙළඳපොළ ඉහළ යෑම සිදුවිය හැක.

මේ පිළිබඳව අදහස් දක්වන ඇතැම් විශ්ලේෂකයන්ද පවසා ඇත්තේ රජය විසින් ගත් මෙම පියවර නිසා වැන්කූවර් සහ ටොරොන්ටෝ නිවාස වෙළඳපොළ මන්දගාමී වෙතැයි සිතිය නොහැකි බවය.

කෙසේ වුවත් 2016 පෙබරවාරි 15 වන දින සිට ඇරඹෙන නව ක්‍රමයෙහි ගුණාගුණ තත්ත්වයන් පිළිබඳව දැන්ම සිට අනාවැකි කීම කෙසේ වත් කළ නොහැක්කකි. නිවසක් මිල දී ගැනීමට අදහස් කරන ඔබ කළ යුත්තේ පවතින නීති රීති තත්ත්වයන්ට අනුගතව ඊට සූදානම් වී ක්‍රියාත්මක වීම පමණි.

පසුගිය වසරේ අවසන සිට නිවාස මිල දී ගැනීමට සූදානම් වී එය යම් ආකාරයකින් ඔබට අතපසු වී ඇත්නම් පෙබරවාරි 15 වෙනි දිනට පෙර හෝ ඒ පිළිබඳව කඩිනමින් ක්‍රියාත්මක වීම තුළින් ඇතැම් විට පෙර අගයයන් තුළ නිවසක් මිල දී ගැනීමට ඔබට හැකි වනු ඇත. මේ පිළිබඳව වැඩි විස්තර ඔබගේ දේපළ වෙළඳාම් අලෙවි නියෝජිතවරයා සමග හෝ උගස් ණය ලබාදෙන ආයතනය සමග සාකච්ඡා කිරීමෙන් පැහැදිලි කරගත හැක.

එසේම නිවසක් මිල දී ගැනීමට කැමැත්තෙන් පසුවන ඔබ මෙවර සිදුකළ වෙනස් කිරීම් පිළිබඳව දැඩි කණස්සල්ලට හෝ අපේක්ෂා භංගත්වයට පත් වී අධෛර්යය නොවිය යුතු අතර සෑම අවස්ථාවකදී මෙන්ම මෙවරද ඔබගේ අවශ්‍යතාව ප්‍රධාන කොට කටයුතු කිරීමට සූදානම් විය යුතුය.

Gamini

Gamini Abeysinghe – ABR, Certified Negotiation Expert
ඔන්ටේරියෝ නිවාස හා දේපොළ වෙළඳාම් සංගමයෙහි
බලයලත් දේපල හා නිවාස වෙළඳාම් අලෙවි නියෝජිත

Tel: 1-416 822 2789
Email : shinko@rogers.com
Web : www.gaminiabeysinghe.com

Share This:

Be the first to comment

Leave a Reply

Your email address will not be published.


*