May 1, 2017

හිමිකම් රක්ෂණය – Title Insurance

නිවසක් මිල දී ගැනීමට සැරසීමේදී ඒ සඳහා වැය වන අවසන් පිරිවැය (Closing Costs) කොතෙක්ද යන්න පිළිබඳව දැන සිටීම තුළින් සුදුසු නිවාසය තෝරා ගැනීමට මහත් පහසුවක් සැලසෙයි. ඒ පිළිබඳව ගැනුම් කරුවාට ඉතාමත් පැහැදිලි අවබෝධයක් ලබා දීම පළපුරුදු දේපළ අලෙවි නියෝජිතවරයකුගේ වගකීමද වෙයි.

නිවසක් මිල දී ගැනීමේදී දැරිය යුතු Closing Costs ගණනයන් පිළිබඳව මීට පෙර කලාපවලින්ද සාකච්ඡා කර ඇති නිසා අද අපි ඒ යටතේ ඇති, බොහෝ දෙනෙකු විවිධ අන්දමින් ප්‍රශ්න කෙරෙන ‘හිමිකම් රක්ෂණය’ එසේත් නැතිනම් Title Insurance පිළිබඳ කතා කරමු.

Title Insurance යන්න කැනඩාවේ ඉතා ජනප්‍රිය වචනයක් වුවත්, නිවසක් මිල දී ගන්නා සෑම අවස්ථාවකදීම හිමිකම් රක්ෂණයක් ලබාගත්තද, හරියටම එය කුමක්ද? අනිවාර්යයෙන්ම එය ලබාගත යුත්තක්ද? එය අවශ්‍ය වන්නේ ඇයි? යන කරුණු පිළිබඳව බොහෝ දෙනා නිසි තොරතුරු නොදනී.

නිවසක් මිල දී ගැනීමේදී ආරක්ෂාකාරී පියවර වශයෙන් නොයෙකුත් රක්ෂණ ආවරණ ලබා ගැනීමට අපට සිදුවෙයි. එම ඇතැම් රක්ෂණ, මිල දී ගනු ලබන දේපළෙහි ආරක්ෂාවට වන අතර ඇතැම් ඒවා ඔබගේ පෞද්ගලික වත්කම්හි ආරක්ෂාව සඳහා වේ. උදාහරණ ලෙස ගිනි, ගංවතුර, සුළං ආදි ස්වාභාවික විපත් සඳහාත් සොර සතුරු විපත් වැනි වෙනත් උපද්‍රව සඳහාත් මෙම රක්ෂණ ආවරණ සැකසී ඇත.

මෙතරම් රක්ෂණ ආවරණ ලබා තිබියදීත් ටයිටල් රක්ෂණයක් ලබාගන්නේ කුමකටද යන ගැටලූව ඔබට සෑම විටම මතුවිය හැකියි. එහෙත් ඉහත සියලූ රක්ෂණ ආවරණ ක්‍රියාත්මක වන ආකාරයන්ගෙන් වෙනස් වූ ආකාරයකට ටයිටල් රක්ෂණය ඔබ වෙත ආවරණය සලසන නිසා ටයිටල් රක්ෂණයට හිමිවන්නේ සුවිශේෂී ස්ථානයකි.

ටයිටල් රක්ෂණය යනු

ටයිටල් රක්ෂණයක් යනු ඔබ මිල දී ගනු ලබන දේපළ වෙනුවෙන් ආයෝජනය කළ මූල්‍යමය වටිනාකම ආරක්ෂා කොට ඔබගේ හිමිකම සඳහා සිදුවන උපද්‍රවවලින් ආවරණය සැලසෙන රක්ෂණ ක්‍රමයකි.

ටයිටල් රක්ෂණ වර්ග

ප්‍රධාන ටයිටල් රක්ෂණ වර්ග දෙකකි.

  • Lender protection
  • Owner’s coverage

මින් පළමු වර්ගය මගින් උගස් ණය දෙන ආයතන ආවරණය කරනු ලබයි. යම් විදියකින් උගස් ණය ගෙවීම පැහැර හැරීමක් හෝ වෙනත් වංචාවක් සිදුවූයේ නම්, එම දේපළ ටයිටල් රක්ෂණයක් මගින් ආවරණය වී ඇත්නම් එයින් උගස් ණය ලබා දුන් ආයතනයේ මූල්‍යමය වටිනාකම් සඳහා ආවරණයක් සැලසේ. එම නිසා මේ වන විට උගස් ණයක් ලබා දීමේදී උගස් ණය ලබා දෙන ආයතන විසින් අදාළ දේපළ, ටයිටල් රක්ෂණයක් මගින් ආවරණය කිරීම අනිවාර්ය කොට ඇත. එමගින් ඔවුන්ගේ ආයෝජනය සුරක්ෂිත කිරීමක් සිදුවෙයි.

දෙවැනි වර්ගයේ රක්ෂණයේදී දේපළෙහි හිමිකරුවන් වෙත ආවරණය සලසනු ලැබේ. මෙම රක්ෂණයට කාල සීමාවක් නොමැත. උදාහරණයක් ලෙස, ඔබ එම දේපළ විකිණීමෙන් පසුව වුවද එම දේපළ සම්බන්ධව ඔබට සිදුවිය හැකි හිමිකම් පිළිබඳ ගැටලූ සහගත අවස්ථාවලදී මෙම රක්ෂණයේ පිහිට ලබාගත හැකි වන ලෙස එය සැකසී ඇත.

දේපළක් මිල දී ගෙන අවසන් කිරීම සඳහා වගකීම් රක්ෂණයක් (liability insurance) අවශ්‍ය වන ආකාරයෙන්ම ටයිටල් රක්ෂණයක්ද අවශ්‍ය වන බව මෙහිදී ඔබට පැහැදිලි වනු ඇත. ඔබ මිල දී ගනු ලබන දේපළ පිහිටි ස්ථානය සහ එම ප්‍රදේශයට අදාළ නීති රෙගුලාසි අනුව  ඇතැම් විට මෙම රක්ෂණයන් ආවරණයන් ලබා ගැනීම සඳහා අමතර වාරික (premium) ගෙවීමක් සිදුවිය හැක.

ටයිටල් රක්ෂණයක් මගින් ආරක්ෂාව සලසන අංශ පිළිබඳව අපි දැන් විමසා බලමු.

ආරක්ෂාව සැලසෙන ආකාරය හා අංශ

ඔබ නිවසක්, ගොඩනැගිල්ලක් හෝ ඉඩමක් මිල දී ගැනීමේදී එම ස්ථානයේ හිමිකම ඔබටම ලැඛෙන අතර එහි පදිංචියට හෝ එය පරිහරණයට ඇති අයිතිය නීත්‍යනුකූලව ඔබට හිමිවේ.

ඇතැම් විට මෙම දේපළ වෙනත් පාර්ශ්වයක් මගින් සීමා කිරීමට හෝ ඒ සඳහා අයිතිවාසිකම් ඉල්ලා සිටීමේ හැකියාව පැවතිය හැක. එවිට ඔබගේ නිදහස් හිමිකම ඇහිරී යාමට සහ ඊට බාධා පැමිණීමටත් ඔබ වැය කළ ධනය නැතිවී යාමටත් ඉඩ ඇත. ඔබ ටයිටල් රක්ෂණයක් රැගෙන ඇත්නම්, එවන් අවස්ථාවලදී ඔබට පූර්ණ ආවරණයක් සැලසීම එම ටයිටල් රක්ෂණය මගින් සිදුකරනු ලබයි.

ටයිටල් රක්ෂණයක් මගින් අදාළ දේපළට බලපාන පොදු ඉඩම් වාර්තා (public land records) පිළිබඳ සොයා බැලීම මූලිකව සිදුකරනු ලබයි. අදාළ දේපළ සඳහා හිමිකම් රක්ෂණයක් ලබාදීමට සුදුසුදැයි රක්ෂණ ආයතනයේ නියෝජිතයකු (title agent) හෝ නීතිඥයකු විසින් සලකා බලනු ලබයි. එහිදී ඔවුන් විසින් එම දේපළ ඔප්පුවල නිරවුල් හා පිරිසිදු බව පිළිබඳව ගැඹුරු පරීක්ෂාවක් සිදුකරනු ලබයි.

 මෙහිදී සැලකිල්ලට ගනු ලබන වැදගත් කරුණු කීපයක් මෙසේය.

  • දේපළ ලියාපදිංචි සහතිකය (Deeds) අනිසි වචන හෝ වැරදි නාමයන් අඩංගු අන්තිම කැමති පත්‍ර (wills) හා විශ්වාස භාරයන් ( trusts) පිළිබඳ පරීක්ෂාව
  • නොගෙවූ උගස් ණය සහ එම දේපළට අදාළ වූ අධිකරණ තීන්දු හෝ එම දේපළට අදාළව පෙර ලබා ඇති නොගෙවූ ණය, දේපළට අදාළව ලියාපදිංචි කර ඇති නොගෙවූ බදු මුදල් ආදිය පිළිබඳ පරීක්ෂාව
  • අදාළ දේපළට හානි විය හැකි පරිදි පොදු මාර්ග හා උපයෝගිතා මාර්ග සඳහා ඉඩ කඩ ලබා දී ඇද්ද යන්න පරීක්ෂාව
  • මෙම දේපළට එරෙහිව යම් කිසි නීතිමය ක්‍රියාමාර්ග ගනු ලබයිද යන වග පරීක්ෂාව
  • සදොස් ලෙස සිදුකර ඇති නොතාරිස් ලියකියවිලි ඇත්දැයි පරීක්ෂාව

ඉහත සියලු පරීක්ෂාව මැනවින් සොයා බැලිය හැකි මතුපිටින් පෙනෙන ඒවා වුවද සැඟවුණු හිමිකම් ගැටලූද තිබිය හැක. එම නිසා ඒවා පිළිබඳ ඉතාමත් දැඩි ලෙස පරීක්ෂාකාරී වීම ඉතාමත් වැදගත් වේ. යම් ආකාරයකින් ඉහත පරීක්ෂාවලදී එම සැඟවුණු හිමිකම් ගැටලු මගහැරී ගියහොත් ඔබ හිමිකම් රක්ෂණයක් ලබා තිබීම තුළින් ඇතිවිය හැකි ගැටලූකාරී අවස්ථා බොහෝ දුරට මගහරවා ගත හැක.

සැඟවුණු හිමිකම් උවදුරු

මෙම උවදුරු දේපළ මිල දී ගැනීමෙන් පසු ඇතැම් විට ඔබට හසුවිය හැකියි. ඒ ආකාරයේ හිමිකමෙහි සැඟවී තිබිය හැකි කරුණු කීපයක් මෙසේය.

  • දේපළ ලියාපදිංචි සහතිකයේ කූඨ අත්සන් යොදා ඔබ වෙත පවරා තිබීම – මෙහිදී එම දේපළ පිළිබඳ කිසිදු නීත්‍යනුකූල අයිතියක් ඔබ වෙත නොමැති බව සිහි තබාගත යුත්තකි.
  • නාඳුනන උරුමක්කාරයකු පැමිණ දේපළෙහි අයිතිය ඉල්ලා සිටීම – සැබවින්ම මෙම තැනැත්තා ඔබගේ හිමිකම තුළ සැඟවී සිටින්නකු විය හැක.
  • කල් ඉකුත් වූ ඇටෝර්නි බලපත්‍රයක් (power of attorney) මගින් දේපළ පැවරීමට අත්සන් කිරීම
  • සාවද්‍ය රාජ්‍ය වාර්තා සහිත දේපළ ඔප්පු පවරා තිබීම

හිමිකම් ඔප්පුවක් තුළ ඇති ඉහත අන්දමේ සියලූම සැඟවුණු අවස්ථාවන් සඳහා හිමිකම් රක්ෂණයක් මගින් ආවරණය සලසනු ලබයි.

එම නිසා ඔබ නිවසක් හෝ දේපළක් මිල දී ගනු ලබන සෑම අවස්ථාවකදීම හිමිකම් රක්ෂණයක් ලබා ගැනීම ඉතාමත් වටිනා ආයෝජනයක් බව සිහි තබා ගත යුතුයි. අප මුලින් සඳහන් කළ ලෙස බොහෝ විට උගස් ණයකින් නිවසක් මිල දී ගැනීමේදී මෙම හිමිකම් රක්ෂණය නිතැතින්ම ගැනීමට සිදුවේ. නමුත් අත්පිට මුදලට දේපළ මිල දී ගන්නා අවස්ථාවලදී පවා මෙම රක්ෂණ ආවරණය ලබා ගැනීම තුළින් ඔබගේ ආයෝජනය ආරක්ෂා වන බව සිහි තබා ගත යුතුය.

මෙම රක්ෂණ ආවරණය සඳහා ඔබ ගෙවීම් කළ යුත්තේ ඔබ දේපළ මිල දී ගන්නා අවස්ථාවේදී එක් වාරිකයක් ලෙසින් පමණි. එයින් ඔබගේ දේපළට නිත්‍ය හිමිකම් ආරක්ෂාවක් සැලසේ.

Gamini

Gamini Abeysinghe – ABR, Certified Negotiation Expert
ඔන්ටේරියෝ නිවාස හා දේපොළ වෙළඳාම් සංගමයෙහි
බලයලත් දේපල හා නිවාස වෙළඳාම් අලෙවි නියෝජිත

Tel: 1-416 822 2789
Email : shinko@rogers.com
Web : www.gaminiabeysinghe.com

Share This:

Be the first to comment

Leave a Reply

Your email address will not be published.


*