June 24, 2017

උගස් ණය රක්ෂණය – Mortgage Loan Insurance

නිවසක් මිල දී ගැනීමට සූදානම් වන පුද්ගලයෙකු විසින් ඒ සඳහා මූලිකව සූදානම් විය යුතු ආකාරය පිළිබඳව පෙර කලාප තුළින් අප ඔබව දැනුවත් කළා. එමෙන්ම නිවසක් මිල දී ගැනීමේදී ඔබ විසින් අනිවාර්යයෙන් දැරිය යුතු මූලික වියදම් පිළිබඳවත් අප සාකච්ඡා කළා.

බොහෝ දෙනෙකු විසින් මතභේදාත්මකව විමසනු ලබන මාතෘකාවක් පිළිබඳව මෙවර අප සාකච්ඡා කරමු.

උගස් ණය රක්ෂණය යනු කුමක්ද?

රථ වාහන, වෛද්‍ය, ජීවිත, සංචාර, දේපළ ආදි මෙකී නොකී දහසකුත් එකක් රක්ෂණ ආවරණ අතර ඇති වෙනස්ම ආකාරයේ රක්ෂණ ආවරණයකි උගස් ණය රක්ෂණය. සාමාන්‍යයෙන් අනිකුත් බොහෝ රක්ෂණයන්ගෙන් රක්ෂණ හිමිකරුවා වෙත රැකවරණය ලැබුණද උගස් ණය රක්ෂණය මගින් උගස් ණය ලබාදෙන ආයතය රැකවල් කරනු ලබයි. කෙටියෙන්ම කිවහොත් ණය ලබා දුන් ආයතනයක රැකවරණය වෙනුවෙන් ණය ලබාගත් තැනැත්තා විසින් ගෙවනු ලබන රක්ෂණ ක්‍රමයක් ලෙස මෙය හැඳින්විය හැකියි. එනිසාම මෙය අනිකුත් රක්ෂණයන්ගෙන් වෙනස් වනු ලබයි.

සාමාන්‍ය ව්‍යවහාරයේදී Mortgage Loan Insurance එසේ නැතහොත් CMHC Insurance ලෙසින් හඳුන්වනු ලබන මෙම රක්ෂණය කැනඩා උගස් සහ නිවාස කටයුතු පිළිබඳ මණ්ඩලය Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC) විසින් අයකර ගනු ලබන්නකි. මීට අමතරව කැනඩාව තුළ ක්‍රියාත්මක වන තවත් ආයතන දෙකක් වෙතද මෙම උගස් ණය රක්ෂණය අයකර ගැනීම සඳහා බලය ලබා දී ඇත. එනම්,

  • Genworth Financial
  • Canada Guaranty Mortgage Insurance Companyයන ආයතන වේ.

නිවසක් සඳහා උගස් ණයක් ලබාගන්නා බොහෝ අවස්ථාවල මෙම ණය ආවරණයට යටත් වීමට සිදුවිය හැකි නමුත්  ඇතැම් අවස්ථාවන්හිදී මෙම නිවාස ණය රක්ෂණයට යටත් විය යුතු නැති අවස්ථාද ඇති බව කිව යුතුය.

උගස් ණය රක්ෂණය කා වෙනුවෙන්ද?

කැනඩාව තුළ නිවසක් මිල දී ගැනීමේදී එය නිවාස ණයක් (Mortgage Loan) යටතේ සිදුකර ගැනීමට බොහෝ දෙනෙකුට සිදු වේ. මෙහිදී අප ලබාගන්නා නිවාස ණය සඳහා යෙදිය යුතු මූලික මුදල් (down payment) ප්‍රමාණයක්ද වෙයි. මේ වන විට උගස් ණය පහසුකමක් අනුමත කර ගැනීම සඳහා අවශ්‍ය අවම මූලික මුදල 5% ලෙසින් දක්වා ඇත. එසේ 5% ක් යොදා උගස් ණයක් ලබාගැනීමේදී ඉතිරි 95% ක් දක්වා වූ මුදල අප වෙත ලබාදෙන්නේ ණය දෙන ආයතනයක් (Lender)  විසිනි. මෙතරම් විශාල ණයක් අප වෙනුවෙන් දැරීම එක්තරා ආකාරයක අවදානම් සහගත තත්ත්වයකි. එනිසා ණය දෙන ආයතන වෙත ඇති එම අවදානම අවම කිරීම සඳහා CMHC  සහ අනිකුත් ආයතත දෙක මගින් මෙම රක්ෂණ ක්‍රමය හඳුන්වා දී ඇත.

මෙහිදී 5% සිට 19.99% දක්වා මූලික ගෙවීමක් සිදුකරනු ලබන සියලූම උගස් ණය අයදුම්කරුවන් අවදානම් තත්ත්වයේ ලා සලකන හෙයින් ඔවුන් සියල්ල මෙම රක්ෂණ ආවරණයට යටත් වීම ඉබේම සිදුවෙයි. එහෙත් 20% සිට ඉහළට මූලික මුදලක් යොදවා නිවාස මිල දී ගන්නා පුද්ගලයන් හට මෙම උගස් ණය රක්ෂණය අදාළ නොවෙයි.

මෙය ගණනය කෙරෙනුයේ කෙසේද?

මෙම උගස් ණය රක්ෂණයෙහි වාරික වටිනාකම ගණනය කිරීම ඔබ විසින් මිල දී ගනු ලබන නිවසෙහි වටිනාකම අනුව වෙනස් වෙයි. ඒ අනුව මෙය ඔබ විසින් ලබාගන්නා නිවාස ණය ප්‍රමාණයට සාපේක්ෂව 0.5% සිට 3% දක්වා ප්‍රමාණවලින් ගණනය විය හැකියි. මීට අමතරව ඔබ විසින් උගස් ණය ගැනීම සිදුකරනු ලබන කාල සීමාවද (Amortization period) මේ ගණනය සඳහා බලපානු ලබයි.(මේ වන විට මෙම ණය දෙන කාල සීමාව වසර 25 කට සීමා කර ඇත)

උදාහරණයක් මගින් මෙය පැහැදිලි කරගමු,

ජෝන් නමැති පුද්ගලයා විසින් මිල දී ගනු ලබන නිවසෙහි සම්පූර්ණ වටිනාකම ඩොලර් 400,000 ක් වන අතර ඔහු විසින් මේ සඳහා යොදවනු ලබන මූලික මුදල (down payment) 5% ක් නොඑසේ නම් ඩොලර් 20,000 ක් යැයි සිතමු. මෙහිදී ඉතිරි 95% ක මුදල එසේත් නොමැති නම් ඩොලර් 380,000 කිසියම් ණය දෙන ආයතනයකින් ලබා ගැනීමට ඔහුට සිදුවේ. එහිදී ඔහු ලබාගන්නා ඩොලර් 380,000 වෙනුවෙන් CMHC ආයතනය විසින් අයකරනු ලබන CMHC Insurance වාරිකයෙහි වටිනාකම 2.75 කි. මෙහිදී ඔහුගේ ණය ලබාගැනීමේ කාල සීමාව වසර 25 කි.

එසේ නම්,

CMHC Insurance වටිනාකම – $ 380,000 « 2.75% – $ 10,450

ලෙස මෙය ගණනය වේ.

උගස් ණය රක්ෂණය අයකර ගනු ලබන ආකාරය

ඉහත ගණනයට අනුව නිවසක් මිල දී ගැනීමට සැරසෙන අවස්ථාවේදී ඔබ වෙත ඇති මූලික මුදලට අමතරව රක්ෂණය සඳහා විශාල මුදල් ප්‍රමාණයක් ගෙවීමට සිදුවීම ඉමහත් අසීරු කාර්යයක් බව හැඟී යා හැකිය. මන්ද යත් උගස් ණය මුදල ලබාගන්නා අවස්ථාවේම මෙම උගස් ණය රක්ෂණ වාරික මුදලද CMHC ආයතනය වෙත ගෙවිය යුතු හෙයිනි. එහෙත් එය එකවර ගෙවීම සඳහා මුදල් නොමැති නම් ඒ පිළිබඳ අනවශ්‍ය බියක් ඇතිකර ගත යුතු නැත. නිවාස ණය ලබාගන්නා ආයතනය ( lender) විසින් එම රක්ෂණ වාරිකය ඔබ වෙනුවෙන් CMHC ආයතනය වෙත ගෙවීම සිදුකරනු ඇත.

ඉන්පසු ඔබ අත මෙම රක්ෂණ වාරිකය ගෙවා දැමීමට තරම් සෑහෙන මුදලක් ඇතොත් එය එකවර ගෙවා නිමකර ගත හැකි අතර එසේ නොමැති නම් ඔබගේ නිවාස ණය වාරිකයට එකතු වන සේ මෙය ගණනය කරගත හැකි වේ.

ඒ පිළිබඳව උදාහරණයක් ගතහොත්

ජෝන් මහතාගේ නිවසෙහි වටිනාකම –  ඩොලර් 400,000

5% මූලික මුදලක් දැමූ විට උගස් ණය ගණනය වන වටිනාකම – ඩොලර් 380,000

උගස් ණය රක්ෂණයෙහි වටිනාකම – ඩොලර් 10,450

ඒ අනුව උගස් ණය + ණය රක්ෂණය – 380,000 + 10,450 – 390,450

ඒ අනුව ජෝන් මහතා විසින් ගෙවිය යුතු උගස් ණයටම ණය රක්ෂණ වාරිකයද එකතු කර මාසිකව ගෙවිය හැක.

උගස් ණය රක්ෂණය යටතේ සැලසෙන වාසි

බැලු බැල්මට මෙම උගස් ණය රක්ෂණ වාරිකය නිවාස ණයක් ලබාගන්නා වෙත පැටවෙන අමතර බරක් ලෙස පෙනී ගියද මෙයින් අපට අත්වෙන වාසිද රැසක් ඇති බව තේරුම් ගත යුතුව ඇත.

  • එයින් මූලික වන්නේ 5% ක් වැනි අඩු මූලික ගෙවීමක් මත හෝ නිවසක් මිල දී ගැනීමට ඇති හැකියාවයි. උදාහරණයක් ලෙස ඩොලර් 400,000 ක නිවසක් සඳහා 5% ක මූලික මුදලක් යෙදීමේදී ඔබ අත තිබිය යුත්තේ ඩොලර් 20,000 ක් වන අතර යම් හෙයකින් ඔබ මේ සඳහා 20% ක මූලික මුදලක් යොදවන්නේ නම් ඒ වෙනුවෙන් ඔබ අත තිබිය යුතු මුදල ඩොලර් 80,000 ක් වේ.
  • මෙම මුදල උගස් ණයකරයටම එක් කර මාසිකව ගෙවීමට ඇති හැකියාව.
  • එමෙන්ම මෙම ණය රක්ෂණ වාරිකය නිවාස මාදිලි රැසක් සඳහා යොදා ගැනීමට ඇති හැකියාව. උදාහරණ Condominiums, Detached House, Semi-detached House, Townhouse, etc.
  • උගස් ණය රක්ෂණ ක්‍රමය කැනඩාව පුරා ව්‍යාප්තව ඇති සේවාවක් වන අතර සෑම ප්‍රාන්තයකම වෙසෙන 20% අඩුවෙන් මූලික මුදල් යොදන්නන් වෙත මේ සේවාව විවෘත වේ.
  • උගස් ණය රක්ෂණය මගින් සෑමවිටම ණය ලබාදෙන ආයතනය සුරක්ෂිත කරනවාක් මෙන්ම වක්‍ර ආකාරයෙන් ඔබ වෙනුවෙන්ද සහනදායී පිළිවෙතක් අනුගමනය කෙරේ.

උදාහරණයක් සහිතව ඒ පිළිබඳව පැහැදිලි කළහොත්,

කුමන හෝ හේතුවක් නිසා ජෝන් මහතා විසින් මිල දී ගත් නිවසෙහි උගස් ණය ගෙවාගැනීමට නොහැකිව එය ණය දුන් ආයතනය විසින් පවරා ගත්තේ යැයි සිතන්න. එහිදී එම පවරා ගත් දේපළ විකුණා (power of sale) ණය දුන් ආයතනයේ පාඩුව පියවා ගැනීම සාමාන්‍ය ආකාරය වේ. මෙහිදී යම් හෙයකින් මේ දේපළ සහ ඔබ ලබාගෙන ඇති උගස් ණය අතර පරස්පරතාවක් මතු වුවහොත් (උදාහරණ ලෙස ඔබ ලබාගෙන ඇති උගස් ණය 350,000 ක් වී power of sale මගින් නිවස විකුණූ මුදල 300,000 ක් වූවාක් වැනි අවස්ථාවක්) එහි අලාභය අයකර ගැනීම සඳහා ණයදෙන ආයතනය යොමුවන්නේ උගස් ණය ගත් ඔබ වෙතයි. එහෙත් ඔබ උගස් ණය රක්ෂණය මගින් ආවරණය වී ඇත්නම් ඒ පිළිබඳ අනවශ්‍ය භීතියක් ඇති කර ගත යුතු නැත. එවන් අවස්ථාවකදී එම ණය හිඟය ඔබ වෙනුවෙන් පියවීම CMHC Mortgage Loan Insurance මගින් සිදුකරනු ලබයි.

උගස් ණය රක්ෂණ ආවරණයක් ලබාගැනීම සඳහා සපුරා තිබිය යුතු අවශ්‍යතා

නිවාස ණයක් ලබාගැනීමේදී CMHC Mortgage Insurance නොලැබීම බොහෝ දෙනෙකු දැඩි දුෂ්කරතාවන්ට මුහුණ දෙන අවස්ථාවකි. උගස් ණය දෙන ආයතනය ( lender) විසින් උගස් ණයක් සඳහා ඔබ යෝග්‍ය බව සහතික කර ඇති විට පවා CMHC විසින් ඔබගේ අයදුම්පත ප්‍රතික්ෂේප කළ හැකියි. එම නිසා ණය දෙන ආයතනය විසින් නිවාස ණය අනුමත කළ පමණින් ඔබ වෙත නිවාස ණය ලැබී ඇතැයි වරදවා වටහා නොගන්න. නිවාස ණයක් ලබාදීමේදී 20% අඩුවෙන් මූලික මුදලක් යොදන සෑම විටම අවසන් තීරකයා CMHC ආයතනය බව මතක තබාගන්න.

ඔබ ලබාගන්නා උගස් ණයෙහි වැඩි අවදානම CMHC වෙත හෝ ඉහත අප සඳහන් කර ඇති අනෙකුත් ආයතන දෙක වෙත පැවරී ඇති හෙයින් මේ ආකාරයෙන් නිවාස ණය අයදුම් පත් ප්‍රතික්ෂේප වීම සිදුවේ. එසේ හෙයින් සෑම විටම 100% ක්ම සාර්ථක ලෙසින් ඔබගේ ණය අයදුම්පත ඔවුන් වෙත ඉදිරිපත් කිරීම කළ යුතු වේ. ඒ සඳහා ඔබ සැපිරිය යුතු අවශ්‍යතා කීපයක් මෙසේ වේ.

  • කැනඩාව තුළ පවතින නිවසක් විය යුතුයි.
  • ඩොලර් 999,999 දක්වා වූ වටිනාකමින් යුත් නිවසක් විය යුතුයි. ඔබ ඩොලර් මිලියනයක් හෝ ඊට වැඩි වටිනාකමකින් යුත් නිවසක් මිල දී ගන්නේ නම් ඒ සඳහා මෙම රක්ෂණ ක්‍රමය වලංගු නොවේ. ඩොලර් මිලියනයට වැඩි නිවෙසක් මිල දී ගන්නා විට උගස් ණය අනුමත කරගැනීම සඳහා 20% ක මූලික මුදලක් අනිවාර්යයෙන්ම යෙදිය යුතු වේ. මිලියනයට අධික වටිනාකමකින් යුත් නිවාස සඳහා මෙම නව නීතිය 2012 ජූලි 09 වනදා සිට හඳුන්වා දෙන ලද්දකි.
  • ඔබ මිල දී ගනු ලබන නිවාස වර්ගය අනුව වැය කළ යුතු down payment වෙනස් වන අතර එහි අවමය 5% ක් වේ. ඒ අනුව ඔබ තනි නිවසක් හෝ එAකක දෙකක් සහිත නිවසක් මිල දී ගන්නේ නම් 5% ක මූලික මුදලක්ද ඒකක තුනක් හෝ හතරක් ඇතුළත් නිවසක් මිල දී ගන්නේ නම් 10% ක මූලික මුදලක්ද යෙදවීමෙන් උගස් ණය රක්ෂණ ආවරණය ලබාගත හැකිය.
  • මෙම උගස් ණය රක්ෂණය සඳහා ඔබගේ ආදායම් තත්ත්වය පිළිබඳ සොයා බැලීම අනිවාර්යයෙන්ම සිදුකරන අතර එහිදී ඔබගේ නිවසෙහි සම්පූර්ණ මාසික වියදම පිළිබඳ ගණනය කිරීමක් සිදු කෙරේ. එA සඳහා ඔබට ගෙවීමට සිදුවන මාසික ණය මුදල, පොලිය, දේපළ බදු, වෙනත් උපයෝගිතාවන් වෙනුවෙන් යන වියදම් ආදිය පිළිබඳ ගණනය කිරීමක් සිදු කෙරේ. මේ ගණනයේදී ඔබගේ මාසික ආදායම හා වියදම පිළිබඳව ඔවුන් සෑහීමකට පත්වීම අනිවාර්යයෙන්ම සිදුවිය යුත්තකි.
  • ඔබ විසින් ලබාගෙන ඇති වෙනත් ණය(උදාහරණ ශිෂ්‍ය ණය, බැංකු කාඩ් ණය, වාහන ණය ආදිය) පිළිබඳව සොයා බැලෙන අතර මෙම ණය සෑම විටම ඔබගේ දළ ආදායමට වඩා 40% කට අඩුවෙන් පැවතිය යුතුයි.

අප ඉහතින් සඳහන් කළේ උගස් ණය රක්ෂණය අනුමත කිරීම සඳහා CMHC සහ ඉහත  සඳහන් ආයතන දෙක විසින් සැලකිලිමත් වන මූලිකම කරුණු කීපයක් පමණි. මේවාට අමතර වූ කරුණු රැසක් පිළිබඳ ඔවුන්ගේ අවධානය යොමු කළ හැකි බව සිහි තබාගන්න.

උගස් ණය රක්ෂණය පිළිබඳ වැරදි මත

සමහර අවස්ථාවල අප වෙතින් සිදුකරනු ලබන විමසීම් අනුව මෙම උගස් ණය රක්ෂණ ආවරණය පිළිබඳ ඇතැම් අය නිවැරදිව වටහාගෙන නොමැති බව පෙනී යයි.

ඇතැමෙක් මෙය ජීවිත රක්ෂණ ආවරණයක් යැයි සිතන බවක්ද පෙනේ. ඒ අනුව කිසියම් විටෙක නිවාස ණයක් ගත් පුද්ගලයෙකු මිය ගිය විට එම ණය මුදල ශූන්‍ය වේය යන වැරදි මතයෙහි ඔවුහු පසුවෙති. එහෙත් එය සම්පූර්ණයෙන්ම වැරදි අදහසකි. කිසිදු විටෙක මෙම නිවාස උගස් ණය රක්ෂණය ජීවිත රක්ෂණයක් ලෙස ක්‍රියා නොකරන බව අපි අවධාරණයෙන් යුතුව පවසමු.

 

ලබන කලාපයෙන් තවත් මෙවැනිම වූ වැදගත් තොරතුරු රැසක් ගෙන ඒමට අපි බලාපොරොත්තු වෙමු.

Gamini

Gamini Abeysinghe – ABR, Certified Negotiation Expert
ඔන්ටේරියෝ නිවාස හා දේපොළ වෙළඳාම් සංගමයෙහි
බලයලත් දේපල හා නිවාස වෙළඳාම් අලෙවි නියෝජිත

Tel: 1-416 822 2789
Email : shinko@rogers.com
Web : www.gaminiabeysinghe.com

Share This:

Be the first to comment

Leave a Reply

Your email address will not be published.


*