October 22, 2017

කැනඩා නිවාස වෙළඳපොළේ නීති රෙගුලාසි වෙනස් කරයි !

කැනඩාවේ නිවාස වෙළඳපොළ තුළ වර්තමානයේ පවතින තත්ත්වය සැලකිල්ලට ගනිමින් පවතින ක්‍රමවේදය තුළ ඇති නීති රෙගුලාසිවල ප්‍රබල වෙනස්කම් කීපයක් සිදුකිරීමට ලිබරල් රජය මේ වන විට පියවර ගෙන ඇත. පසුගියදා මේ පිළිබඳ නිවේදනය කැනඩාවේ මුදල් අමාත්‍ය බිල් මෝර්නු විසින් ප්‍රකාශයට පත් කරනු ලැබුණු අතර ඒ් අනුව මෙම නව ක්‍රමවේදයන් ඔක්තෝබර් සහ නොවැම්බර් මාසවල සිට බලපැවැත්වීමට නියමිත වේ.
මේ පිළිබඳව අදහස් දක්වන ෆෙඩරල් රජය පවසන්නේ, වර්තමානයේ අහස උසට නැග ඇති නිවාස මිල ගණන් පාලනය කිරීම ප්‍රධාන අරමුණු කොට මෙවැනි පියවරක් ගත් බවයි.  එසේම අධික නිවාස ණය බරකට (bigger mortgages) ජනතාව යෑම වළක්වා ගැනීමටත් මෙම නව ක්‍රමවේද තුළින් හැකිවන බව රජය පෙන්වා දේ. විශේෂයෙන්ම මේ වන විට කැනඩාවේ දේපළ වෙළඳපොළෙහි ප්‍රධාන තීරකයන් ලෙස කටයුතු කරන විදේශ ගැනුම් කරුවන්ටද මෙයින් විශාල බලපෑමක් එල්ල කිරීමට හැකි වෙතැයි රජය පවසයි.
මෙහිදී සිදුකර ඇති වෙනස්කම් අතර උගස් ණය රක්ෂණය (Mortgage Loan Insurance) තුළ සිදුකෙරුණු වෙනස ප්‍රධාන වශයෙන් සඳහන් කළ හැක. මෙම අලුත් නීති රෙගුලාසි යටතේ උගස් ණය රක්ෂණය සඳහා පිරික්සා බලන සුදුසුකම් තවදුරටත් දැඩි කිරීමට පියවර ගෙන ඇත. මින් පෙර නිවසක් මිල දී ගැනීමේදී සියයට 20 ක (20%) මුල් ගෙවීමක් (down payment) සිදුකළ අවස්ථාවලදී උගස් ණය රක්ෂණයකට යටත් නොවුණි. එහෙත් නව නීති මගින් එම තත්ත්වය වෙනස් කොට ඇත. එහිදී ඩවුන් පේමන්ට් මුදල කොපමණ අඩු වුවත් වැඩි වුවත් (5%, 10%, 15%, 20%…. ආදි ලෙස) සියලුම ගැනුම් කරුවන් උගස් ණය රක්ෂණයට යටත් කෙරෙනු ඇත. මෙම නව ක්‍රමවේදය ඔක්තෝබර් 17 වෙනිදා සිට බලාත්මක වේ.
එසේම අවුරුදු පහේ ස්ථීර උගස් ණය (5 year fixed rate mortgage) ලබාදීමේදී මෙතෙක් කලක් ඔබගේ ආදායම් තත්ත්වය ඇතුළු සියලු තොරතුරු ගණනය වූයේ ණය දෙන ආයතනය විසින් ඔබ වෙත ලබා දෙන පොලී අනුපාතය මතයි. නමුත් එය මෙවර වෙනස් කොට ඇත. ඒ අනුව ඉදිරියේදී ඔබ උගස් ණයක් සඳහා සුදුසුකම් ලබා ගැනීමට නම් කැනඩා මහ බැංකුව විසින් ඉදිරිපත් කර ඇති ස්ථාවර උගස් ණය අනුපාතය (fixed posted mortgage rate) තුළ පිහිටා සුදුසුකම් ලැබිය යුතුයි. එය උදාහරණයකින් පැහැදිලි කළහොත්,
උගස් ණය ලබාගන්නා ආයතනය විසින් 5 year fixed උගස් ණයක් සඳහා ඔබ වෙත දෙනු ලබන පොලී අනුුුුපාතය 2.6% ක් යැයි සිතන්න. නමුත් මහ බැංකුවේ ස්ථාවර උගස් අනුපාතය ලෙස සැලකෙනුයේ 4.64% කි. (මෙය සැප් 28 වෙනිදා වන විට පැවති ස්ථාවර උගස් අනුපාතය වේ). ඒ අනුව නව ක්‍රමයට අනුව උගස් ණයක් ලබා ගැනීමේදී ඔබගේ යෝග්‍යතාව පරීක්ෂා කෙරෙනුයේ ඉහළ අනුපාතයක් සහිත මහ බැංකු උගස් අනුපාතයට අනුවයි. එසේ ඉහළ අනුපාතයකට ඔබගේ සුදුසුකම් තීරණය කළද මාසිකව ඔබ වෙත ලැඛෙන පොලී අනුපාතය පෙර තිබූ අගයයන්හිම පවතී. (රජය විසින් මෙවර සිදුකළ වෙනස්කම්වලදී උගස් පොලී අනුපාතයන්හි කිසිදු වෙනසක් සිදු කොට නොමැති බව සලකන්න.)
පොලී අනුපාතයෙහි වෙනසක් සිදු නොකළද යෝග්‍යතා සුදුසුකම් සඳහා සලකා බැලෙන අනුපාතයන් මේ ආකාරයට වැඩි කිරීමෙන් නිවාස මිල දී ගන්නන් දැඩි පීඩනයකට හසු වේ. එහිදී ඔවුන්ගේ ආදායම් තත්ත්වය මහ බැංකු අනුපාතයන්ට සරිලන ආකාරයට තිබිය යුතු වීම මෙහිදී ඇතිවන ප්‍රධාන ගැටලුවයි.
මෑත කාලයේදී ඉතාමත් අධික ලෙස වැඩි වී ඇති කැනඩාවේ නිවාස ණය ප්‍රතිශතය ඉදිරියේදී මෙරට ආර්ථීකය තුළ විශාල ගැටලු ඇති කරවන්නක් විය හැකි බව ඒ පිළිබඳ අදහස් දක්වන විශේෂඥයින් පවසා සිටී. විශේෂයෙන්ම ආදායමට නොසෑහෙන අන්දමේ විශාල මිල ගණන්වල නිවෙස් මිල දී ගැනීමට ජනතාව පෙළඹීම නිසා මෙම තත්ත්වය තවත් අර්බුදකාරී විය හැකි බව ඔවුහු පෙන්වා දෙති. මෙය තවදුරටත් වර්ධනය වුවහොත් සිදුවිය හැකි අනිසි ප්‍රතිඵල වළක්වා ගැනීම සඳහා ජනතාව ආදායමට සරිලන නිවාස වෙත යැවීම ඉලක්ක කොට රජය මෙම වෙනස සිදු කරන ලද බව පැවසේ.
මෙහිදී ස්ථාවර උගස් ණය අනුපාතයට නිවාස මිල දී ගන්නන් අනුමත කිරීම තුළින් රජය බලාපොරොත්තු වන තවත් අරමුණක් වන්නේ, යම් හෙයකින් පවතින පොලී අනුපාත (interest rates) වැඩි කිරීමට සිදුවූවත් එම වැඩි වූ ගෙවීම් කිරීමට තරම් ණය ගන්නන් ශක්තිමත් බව තහවුරු කර ගැනීමයි.
නිවාස ණයක් දීමේදී එය ආපසු ගෙවීම සඳහා ලබාදෙන ක්‍රමක්ෂය කාලය (amortization period) සම්බන්ධයෙන්ද මෙවර වෙනස්කම් සිදු කොට ඇත. ඒ අනුව ඉදිරියේදී සියලුම නිවාස ණය ගැනුම් වසර 25 කින් හෝ ඊට අඩු කාලයකින් ගෙවී යන පරිදි ලබාදීමට පියවර ගෙන ඇත. එසේම නිවාස ණය අනුමත කර ගැනීම සඳහා ගැනුම් කරුවන්ගේ credit score අගය 600 හෝ ඉන් ඉහළ අගයක තිබීමද අනිවාර්යය කර ඇත.

මෙවර ඉදිරිපත් කර ඇති නව ක්‍රමවේදයන් අතර තවත් ප්‍රධානතම අවස්ථාවක් වන්නේ කැනඩා ආදායම් දෙපාර්තමේන්තුව (CRA) සම්බන්ධිත වෙනසයි. මෙතෙක් පැවති ක්‍රමයට අනුව ඔබ පදිංචි නිවස (primary residence)   විකුණුවහොත් ඒ පිළිබඳව කැනඩා ආදායම් බදු දෙපාර්තමේන්තුවට වාර්තා කිරීමක් අවශ්‍ය නොවුණි. එහෙත් ඉදිරියේදී සිදුකරනු ලබන සියලුම නිවාස විකිණීම් කැනඩා ආදායම් බදු දෙපාර්තමේන්තුව (CRA) වෙත වාර්තා කිරීම අනිවාර්යය වේ. එහෙත් මෙහිදී ඔබ පදිංචි නිවස විකුණන අවස්ථාවේදී ඔබගෙන් බදු අයකිරීමක් සිදු වේ යැයි අනිසි බියක් ඇති කරගත යුතු නැති අතර පෙර පරිදිම තමන් පදිංචි නිවස විකිණීමෙන් ලැඛෙන ලාභය ආදායම් බද්දෙන් නිදහස්ව පවතී.
මෙම නීතිය ප්‍රධාන වශයෙන් විදේශීය ආයෝජකයන් ඉලක්ක කොටගෙන පැනවූවක් බව පැවසෙන අතර එසේ නිවාස සඳහා ආයෝජනය කළ පුද්ගලයින් විසින් එම ආයෝජිත නිවස විකිණීමේදී රජයට ගෙවිය යුතු බදු මුදල් පැහැර හැරීම් වළක්වාලීම සඳහා මෙම ක්‍රමවේදය හඳුන්වා දී ඇත. එසේ සියලුම නිවාස විකිණීම් CRA වෙත වාර්තා කිරීමෙන් ඒ්වා පිළිබඳ දත්ත රජය සතුව පවතින නිසා බදු පැහැර හැරීම් වැනි වංචා සිදුවීම අවම කොට ගත හැකි බව රජය පෙන්වා දේ.
මෙවර රජය ගෙන ආ නීති රෙගුලාසි මගින් නිවාස ණය සම්බන්ධව රජයට ඇති වගකීම් සැහැල්ලු කර ගැනීමට ප්‍රධාන වශයෙන් කටයුතු කර ඇති බව පෙනී යයි. එහිදී එම වගකීම්වලින් වැඩි ප්‍රතිශතයක් නිවාස ණය දෙන ආයතන වෙත පැවරී ඇත. යම් හෙයකින් කැනඩාවේ නිවාස වෙළඳපොළ අර්බුදයකට ලක් වුවහොත් එයින් රජය වෙත පැමිණෙන පාඩුව අවම කර ගැනීම සඳහා පෙර සූදානමක් වශයෙන් රජය මෙවැනි පියවර ගෙන ඇති බව විශ්ලේෂකයින්ගේ අදහසයි.
නුදුරු අනාගතයේදී කැනඩාව තුළ ක්‍රියාත්මක කිරීමට සැරසෙන මෙම නව නීති පද්ධතිය පිළිබඳව දේපළ වෙළඳාම් ක්ෂේත්‍රය තුළ මේ වන විට විවිධ කතාබහ මතුවෙමින් පවතී. මේ බොහෝ නීති ටොරොන්ටෝ ප්‍රධාන GTA හි තදාසන්න නගර සහ වැන්කූවර් නගරය ඉලක්ක කොට රැගෙන විත් තිඛෙන නමුත් මේවා සමස්ත රටටම බල පැවැත්වෙන නීති ලෙස ක්‍රියාත්මක වේ. විශේෂයෙන්ම ඉහත ප්‍රධාන නගර දෙක හා සංසංදනය කිරීමේදී කැනඩාවේ සෙසු පළාත් හා නගර තුළ නිවාස මිලෙහි එතරම් විශාල වර්ධනයක් සිදු නොවී තිබියදීත් රටටම බලපාන ලෙස මෙවැනි නීති පැනවීම සුදුසු නොවන්නක් බව බොහෝ දෙනෙකුගේ අදහසයි.  මෙයින් අඩු ආදායම් ලාභීන් හට නිවසක් මිල දී ගැනීමට නොහැකිම තත්ත්වයක් පැන නැගිය හැකි බවට ඇතැමෙක් අනතුරු අඟවා ඇත. මෙතෙක් කලක් නාගරික සීමාවෙන් පිටත හෝ තමාගේම කියා නිවසක් මිල දී ගැනීමට සිහින මැවූ අවම වැටුප් කාණ්ඩවල පිරිසට ඊට සුදුසුකම් ලබා ගැනීමට පවතින තත්ත්වයන් තුළ කෙතරම් ඉඩකඩ ඇත්ද යන්න මතුවන තවත් ගැටලුවකි.
ලිබරල් රජය ගෙන ආ මෙම නව නීති පද්ධතිය පිළිබඳව තම අදහස් දැක්වූ රෝයල් බැංකුවේ ජ්‍යෙෂ්ඨ ආර්ථීක විශේෂඥවරයකු වන Robert Hogue පවසා ඇත්තේ, මෙයින් දේපළ වෙළඳාම් ක්ෂේත්‍රය තුළ පවතින සියලුම ක්‍රියාකාරකම් අඩු විය හැකි බවයි. විශේෂයෙන්ම මෙය මුල්ම නිවස ගැනීමට බලාපොරොත්තුව සිටින අය වෙත දැඩි බලපෑම් එල්ල කරන තත්ත්වයක් විය හැකි බව ඔහුගේ අදහසයි.

Gamini

Gamini Abeysinghe – ABR, Certified Negotiation Expert
ඔන්ටේරියෝ නිවාස හා දේපොළ වෙළඳාම් සංගමයෙහි
බලයලත් දේපල හා නිවාස වෙළඳාම් අලෙවි නියෝජිත

Tel: 1-416 822 2789
Email : shinko@rogers.com
Web : www.gaminiabeysinghe.com

Share This:

Be the first to comment

Leave a Reply

Your email address will not be published.


*